97,721,000원
수원지방법원 2025타경981. 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2의 4층 405호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이주홍이고, 2022.10.14. 소유권이전 등기에 거래가액 229,532,971원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당의 채권최고액은 1,040,400,000원이며 공동담보목록 제2022-506호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 감정가 407,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 97,721,000원까지 내려온 상태입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%지만, 근린시설은 주거용 아파트처럼 감정가만으로 적정 시세를 판단하기 어렵고 별도의 실거래 비교자료도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 단정하지 않는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층405호 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정평가 이용상태 | 기호(1)·(2)·(3)은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실, 기호(4)는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설(단란주점)이며 기호(4)·(5)는 현황 노래주점(코스모스 Live7090) 이용 |
| 소유자 | 이주홍 · 2022.10.14. 소유권이전 · 거래가액 229,532,971원 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 97,721,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.14. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,400,000원이고 공동담보목록 제2022-506호가 기재돼 있습니다. 이후 수원세무서장 압류, 하나캐피탈 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국민은행 가압류, 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 407호 기재를 405호와 혼동하면 안 된다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 30,000,000원 | 3,500,000원 | 2023.10.18 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
현황조사에는 김미화가 407호 166.2600㎡를 점유하고 보증금 30,000,000원, 월차임 3,500,000원, 전입일 2023.10.18로 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준일 2022.10.14보다 뒤이므로 기재된 임차관계 자체는 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 흐름 — 4회 유찰, 그러나 시세 저가 여부는 별도 검증
감정가는 407,000,000원이고 현재 최저매각가는 97,721,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 68,404,700원, 6회 유찰 시 47,883,290원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 97,721,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 68,404,700원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 47,883,290원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 97,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,158,978원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,040,400,000원 | 95,562,022원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,228,517원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 70,198,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 97,721,000원을 가정하면 집행비용 2,158,978원을 제외한 95,562,022원이 국민은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,215,827,487원 중 총 예상배당은 95,562,022원, 미배당은 1,120,265,465원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물의 4층에 위치하며, 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 15미터 포장도로, 남측·동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 이용상태 확인. 감정평가 요항은 403호 외 4개 호를 함께 평가하면서 기호(1)~(3)는 의원·현황 공실, 기호(4)~(5)는 노래주점 이용으로 기재하고 있습니다. 본건 405호가 어느 기호에 대응하는지는 원본 대조가 필요합니다.
- 면적 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 면적 차이는 406호와 407호에 대해 별도로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호·407호 분리 확인. 본건 주소는 405호인데 임차인 김미화의 점유 부분은 407호입니다. 현황조사와 매각대상 범위를 원본에서 대조하세요.
- 호별 실제 이용상태 확인. 감정평가가 여러 호를 묶어 이용상태를 기술하고 있으므로 405호의 현재 공실 여부와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않기. 97,721,000원은 감정가의 24.01%지만 별도 실거래 시세가 없어 실제 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-506호가 기재돼 있으므로 배당관계와 공동담보 부동산의 진행상황을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 상업용 환금성 점검. 근린시설은 주거용보다 임대수요·영업 가능 업종·공실기간에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수와 매각대상 범위를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 그러나 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.10.14. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격과 현황은 별개의 문제입니다. 감정가 407,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 97,721,000원, 즉 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 시세자료가 없으므로 ‘24%이니 싸다’는 결론은 금물입니다.
특히 대상 주소는 405호인데 임차인 조사에는 407호가 기재돼 있고, 감정평가 역시 여러 호의 이용상태를 함께 설명하고 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 405호의 정확한 현황·공실 여부·호별 이용상태·상업용 환금성을 확인하는 것입니다. 권리는 정리되지만, 4회 유찰이라는 시장 신호까지 포함해 가격을 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
