수원지방법원 2025타경981. 호매실동 1399-2 건물 4층 406호 근린시설입니다. 소유자는 이주홍이며, 2022.10.14. 소유권을 취득한 뒤 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 1,040,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국 압류, 하나캐피탈·서울보증보험·국민은행 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 99,161,000원으로 감정가 413,000,000원에서 4회 유찰된 상태입니다. 그러나 근린시설은 최저가 하락폭만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 특히 본건은 공부상 용도와 현황 이용이 다르고 전유면적도 등기부와 대장이 서로 다르기 때문에, 권리보다 현장·건축물대장·이용상태 확인이 입찰 판단의 앞순서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층406호 · 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 노래주점 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서 78.95㎡ · 집합건축물대장 60.77㎡ · 감정평가는 대장상 면적 기준 |
| 소유자 | 이주홍 · 2022.10.14. 소유권이전 · 거래가액 302,726,549원 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 99,161,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.14. 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국 압류, 하나캐피탈 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국민은행 가압류, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 406·407호 현황 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 30,000,000원 | 3,500,000원 | 2023.10.18 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
현황조사상 김미화의 점유 부분은 407호 166.2600㎡로 기재돼 있고, 전입일 2023.10.18.은 말소기준일 2022.10.14.보다 뒤라 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 감정평가에서는 406호와 407호가 현황 공히 ‘코스모스 Live7090’ 노래주점으로 이용 중이라고 기재되어 있어, 406호의 실제 점유 범위와 407호와의 이용 형태를 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 면적·용도 — 이 물건의 핵심 리스크
406호는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적이 78.95㎡인데, 집합건축물대장에는 60.77㎡로 표시됩니다. 감정평가는 건축물대장상 60.77㎡를 기준으로 이루어졌습니다. 단순 표기 차이가 아니라 감정가격의 면적 사정에 직접 사용된 값이 다르므로, 입찰 전에 등기부·집합건축물대장·현황을 다시 대조해야 합니다.
용도도 공부와 현황이 다릅니다. 406호는 공부상 제1종근린생활시설(의원)이지만, 현황은 407호와 함께 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중입니다. 407호는 공부상 제2종근린생활시설(단란주점)입니다. 본건 자체는 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 현재 이용형태와 공부상 용도의 차이는 별도로 확인해야 할 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,898원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,040,400,000원 | 96,976,102원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,228,517원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 70,198,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,184,898원을 제외한 96,976,102원이 국민은행 근저당에 배당되고, 이후 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 미배당은 1,118,851,385원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물의 4층이며, 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로, 남측·동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성 확인. 근린시설이고 현재 노래주점으로 이용 중이므로, 최저가 하락률보다 실제 사용가치와 재매각 가능성을 먼저 확인하는 편이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 406호 면적 재확인. 등기사항전부증명서 78.95㎡와 집합건축물대장 60.77㎡가 다르며 감정평가는 60.77㎡ 기준입니다.
- 406·407호 현황 확인. 두 호실이 현황 공히 같은 노래주점으로 이용 중입니다. 호실별 실제 경계와 출입·시설 구분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김미화는 현황조사상 407호 점유자로 기재돼 있습니다. 406호의 실제 점유 범위를 별도로 확인하세요.
- 용도 차이 확인. 406호는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황은 노래주점입니다. 현재 이용과 공부상 용도를 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 4회 유찰·최저가 99,161,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대·영업가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건은 권리만 보면 정리가 쉽습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 현황조사 임차인 김미화도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 4회 유찰됐다는 이유만으로 접근하기엔 물건 자체의 확인사항이 많습니다. 406호 전유면적이 등기부 78.95㎡와 대장 60.77㎡로 다르고, 공부상 의원인 공간이 현황상 407호와 함께 노래주점으로 이용 중입니다. 시세 비교 없이 최저가 99,161,000원을 ‘싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격·현황은 보수적으로 확인입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 면적과 점유·사용 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
