의정부지방법원 2025타경64250. 등기 대상은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 601호입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사제이엘프이고, 2018.09.28 주식회사제이제이컴퍼니가 거래가액 201,400,000원으로 소유권을 취득한 뒤 2023.07.03 상호가 주식회사제이엘프로 변경됐습니다. 말소기준권리는 2023.07.05 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,290,000,000원입니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 임차인 이기원의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 여부와 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 배당 계산상 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 이 미확인 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 601호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9 |
| 용도 표시 | 대지 · 감정요항표 이용상태 설명은 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 41,180,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2023.07.05 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,290,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리 이후에는 중소기업은행 근저당권 600,000,000원, 500,000,000원과 국 압류, 신용보증기금 가압류 1,574,697,413원, 한국자산관리공사의 경매개시결정, 고양시덕양구 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 2025.12.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 합산 문제는 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인 인수액은 미상입니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 350,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저매각가는 41,180,000원입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 12% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래를 기준으로 한 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 점은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 보증금과 대항력 요건이 확인되어 매수인이 미배당 보증금을 인수하게 되면, 실질취득비용은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 현재 자료만으로는 그 금액을 계산할 수 없으므로, 이 물건의 가격 비교 기준 역시 최저가가 아니라 확인된 인수금액까지 더한 실질취득비용이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,141,240원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 40,038,760원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액은 4,044,697,413원, 채권자 배당액은 40,038,760원, 미배당액은 4,004,658,653원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 41,180,000원 | 40,038,760원 | 4,004,658,653원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 28,826,000원 | 27,907,132원 | 4,016,790,281원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 20,178,200원 | 19,414,992원 | 4,025,282,421원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 대상 표시. 등기 대상은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 601호이고, 도로명은 원흥4로 9입니다.
- 호실 구획. 매각물건명세서 비고에는 601호부터 605호까지 5개호 전체가 벽체 구분 없는 근린시설이라고 기재되어 있습니다. 601호만의 독립적인 사용·점유 범위와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고, 별도 감정요항표 이용상태에는 주거용 오피스텔로 적혀 있습니다. 서로 다른 용도 설명이 함께 존재하므로 원본 기준의 대상 특정이 우선입니다.
- 감정요항표 불일치. 건물 구조 설명에는 원흥역푸르지오 102동 49층 4904호가 적혀 있어, 대상인 아뜨리에프라자 6층 601호와 건물명·동·층·호가 일치하지 않습니다. 해당 위치·구조·교통 설명을 대상물의 사실로 그대로 확정할 수 없습니다.
- 공부 관련 기재. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있으나, 대상 설명 불일치가 있으므로 실제 601호 적용 여부는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이기원의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본에서 확인하고, 대항력 및 미배당 보증금 승계 여부를 계산해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금 승계가 확인되면 최저가 41,180,000원만 보지 말고 낙찰가와 인수금액을 합친 금액으로 판단해야 합니다.
- 601~605호 현장 확인. 5개호 전체가 벽체 구분 없는 근린시설이라는 기재를 기준으로 실제 경계·출입구·점유 형태를 확인해야 합니다.
- 대상물 특정. 아뜨리에프라자 601호와 감정요항표의 원흥역푸르지오 102동 4904호 설명이 서로 다르므로 감정평가서 원본의 표제부·사진·내부구조도를 대조해야 합니다.
- 사건번호 대조. 사건 표시는 2025타경64250, 등기부 경매개시결정은 2025타경64320으로 기재되어 있으므로 매각공고 원본에서 사건과 물건번호를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2023.07.05 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시된 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시세조사를 해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 = 싼 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 350,000,000원이 최저가 41,180,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 그 할인율보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 이기원의 2023.04.24 전입은 2023.07.05 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·인수액 미상입니다.
물건 자체도 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 601호부터 605호까지 전체 벽체 구분 없는 근린시설이라고 기재되어 있고, 감정요항표의 건물 설명은 원흥역푸르지오 102동 49층 4904호를 적고 있어 대상 주소와 일치하지 않습니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 최저가 41,180,000원만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 부족합니다.
결론은 ‘낙찰가 확인’보다 ‘대상과 인수액 확인’이 먼저입니다. 임차보증금, 601~605호 실제 구획·점유, 감정평가 대상 일치 여부, 사건번호까지 원본으로 정리된 뒤에야 실질취득비용과 입찰가 상한을 계산할 수 있습니다.
