58,830,000원
의정부지방법원 2025타경64250. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 601호입니다. 감정가는 350,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 58,830,000원입니다. 감정가 대비 약 16.8%까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유·현황을 확인해야 하는 물건입니다.
말소기준권리는 2023.07.05 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 1,290,000,000원입니다. 이후 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이기원의 전입일은 그보다 앞선 2023.04.24입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하거나, 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 기재상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 58,830,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.07.05 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.07.19 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2023.09.12·2023.09.26 근저당권, 2024.11.15 압류, 2025.03.04 신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 고양시덕양구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 2025.12.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 이 문구만으로 실제 인수위험을 0원으로 확정하는 것은 안전하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격·유찰 — 16.8%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 58,830,000원은 감정가 350,000,000원의 약 16.8%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 41,181,000원, 그 다음은 28,826,700원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 58,830,000원 | 16.81% | 3,987,326,353원 |
| 6회 유찰 시 | 41,181,000원 | 11.77% | 4,004,657,671원 |
| 7회 유찰 시 | 28,826,700원 | 8.24% | 4,016,789,594원 |
다만 동일 물건의 최근 실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실제 부담액이 최저가를 넘어설 가능성까지 열어둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,940원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 57,371,060원 |
| 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,044,697,413원 중 현재 가정 배당액은 57,371,060원이며, 미배당은 3,987,326,353원입니다. 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 현황·환금성 — 601~605호 벽체 미구분 확인이 필수
- 호실 현황. 매각물건명세서 비고에는 601호부터 605호까지 5개 호실 전체가 벽체 구분 없는 근린시설로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 서류 간 현황 차이. 한쪽은 주거용 오피스텔 이용을, 다른 한쪽은 5개 호실 벽체 구분 없는 근린시설을 적고 있어 현장 상태와 매각 대상의 독립성을 직접 확인해야 합니다.
- 교통. 감정 기재상 원흥역 남측 인접, 인근 원흥1로·권율대로에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 원흥역이 소재합니다.
- 지역. 감정 기재상 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 임대관계. 감정 기재상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이기원의 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로만 판단해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 601~605호 경계 확인. 벽체가 구분되지 않은 상태에서 601호 단독 매각이 실제 사용·인도·전용성에 어떤 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 58,830,000원이 감정가 대비 16.8%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금이 반영되지 않은 배당 가정이므로 실제 인수 여부를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 = 안전한 저가매수”는 아니다
감정가 350,000,000원에서 최저가 58,830,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 앞서 해결해야 할 질문이 분명합니다. 2023.04.24 선순위 전입자의 보증금은 얼마인지, 대항력이 실제 성립하는지, 그리고 벽체가 없는 601~605호 중 601호를 독립적으로 어떻게 사용·인도받을 수 있는지입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득액과 인수액을 아직 확정할 수 없습니다. 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격은 크게 내려왔지만 권리·현황 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
