의정부지방법원 2025타경64250. 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 603호입니다. 감정가는 622,000,000원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,190,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2023.07.05 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,290,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·문건접수에 등장하는 이기원의 전입일이 2023.04.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구는 2025.12.04 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있음으로 단정하지도, 인수 없음으로 단정하지도 말아야 합니다. 실제 대항요건과 보증금 잔액이 확인되기 전까지는 매수인의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 603호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 73,190,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 청구 | 한국자산관리공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.07.05 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당권 600,000,000원·500,000,000원, 성남세무서장 압류, 신용보증기금 가압류, 한국자산관리공사 임의경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권은 2024.06.28 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
이기원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 관계로 확인되는 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 실제로 존재하고 대항요건이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 그 미배당액은 낙찰자의 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 현황 리스크 — 603호만 따로 보는 물건이 아닐 수 있다
이 사건은 단순히 “6회 유찰돼 감정가의 11.77%”라는 숫자로 판단하기 어렵습니다. 독립된 603호의 현실적 사용·명도가 가능한지, 601호부터 605호까지 일체 사용 중인 공간에서 경매대상 호실의 물리적 경계를 어떻게 확보할 수 있는지가 환금성과 명도 난도를 좌우합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,717,420원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 71,472,580원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 4,044,697,413원, 예상 배당액은 71,472,580원, 미배당은 3,973,224,833원입니다. 위 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이기원의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 인수 여부까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원흥역 남측 인접 지역으로 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 원흥1로·권율대로변 노선버스 정류장과 지하철 3호선 원흥역이 인근에 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 현황 특이사항. 매각물건명세서에는 601호부터 605호까지 전체 벽체 구분 없는 근린시설로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이기원 보증금 확인. 전입일이 2023.04.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유를 확인해 대항력과 미배당 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 601~605호 현황 확인. 벽체 구분 없는 5개 호실 일체 사용 상태라면 603호의 경계·독립 출입·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최저가는 감정가의 11.77%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 판단할 근거가 없습니다.
- 배당표의 0원 인수 주의. 계산상 인수 0원과 실제 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
- 다음 회차 시나리오. 7회 유찰 시 51,233,000원, 8회 유찰 시 35,863,100원으로 내려가지만 임차·현황 위험은 가격이 낮아져도 사라지지 않습니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것이 있다”
이 사건은 감정가 622,000,000원에서 6회 유찰돼 73,190,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이기원의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 601호부터 605호까지 벽체 구분 없는 근린시설이라는 현황도 함께 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 실질 인수액과 독립 사용 가능성은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “싸서 들어가는 사건”이 아니라 임차관계와 물리적 현황을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
