의정부지방법원 2025타경64250. 고양시 덕양구 원흥동 아뜨리에프라자 6층 603호입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.05. 중소기업은행 근저당권 1,290,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·추가 근저당과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아니라 2023.04.24. 전입한 이기원입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사람을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정해서도, 반대로 ‘인수 0원’으로 확정해서도 안 됩니다.
매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사·문건접수상 이기원이 확인되고 배당요구도 2025.12.04. 접수됐습니다. 따라서 이 사건은 등기부만 보면 단순하지만 점유·임대차 확인이 끝나지 않은 사건으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 603호 |
| 등기부 표시 | 집합건물 · 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9 |
| 용도 관련 확인 | 사건 용도 표시는 대지. 매각물건명세서 비고에는 601호부터 605호까지 5개 호가 전체 벽체 구분 없는 근린시설로 기재됨. 감정 이용상태 자료에는 주거용 오피스텔 이용 내용이 존재함. |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 104,550,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 신청채권 청구 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 전입자가 핵심
말소기준은 2023.07.05. 중소기업은행 근저당입니다. 2024.06.28. 확정채권양도로 해당 근저당권이 한국자산관리공사에 이전됐고, 2023.09.12. 및 2023.09.26. 설정된 추가 근저당, 2024.11.15. 국 압류, 2025.03.04. 신용보증기금 가압류, 2025.09.24. 경매개시결정, 2025.10.31. 고양시 압류는 모두 말소기준 이후입니다.
문제는 이기원의 전입일 2023.04.24.이 말소기준일 2023.07.05.보다 빠르다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다. 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 자료만으로 그 금액을 산출할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 2025.12.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 5회 유찰 — 싸다는 결론보다 ‘왜 안 팔렸는가’를 먼저
감정가 622,000,000원에서 현재 최저가는 104,550,000원으로 내려왔습니다. 시나리오상 현재 회차 비율은 16.81%입니다. 6회 유찰 시 73,185,000원, 7회 유찰 시 51,229,500원까지 내려가는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 5회 유찰과 601~605호 벽체 구분 없는 근린시설이라는 비고, 선순위 전입 임차인의 보증금 미상이라는 요소가 함께 존재하므로 낮은 최저가 자체보다 환금성과 권리확정 비용을 우선 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,263,700원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 102,286,300원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 총 채권액 4,044,697,413원 중 채권자 예상배당은 102,286,300원이며 미배당은 3,942,411,113원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 이기원의 보증금 미상 문제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원흥역 남측 인접 지역으로, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 원흥1로·권율대로 인근에 노선버스 정류장이 있으며 지하철 3호선 원흥역이 소재합니다.
- 토지 이용. 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 27m 및 약 50m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 주의. 매각물건명세서에는 601호부터 605호까지 전체 벽체 구분 없는 근린시설로 기재돼 있어 독립 호실로서의 사용·명도·환금성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이기원 임대차 원본 확인. 전입일 2023.04.24., 배당요구 2025.12.04.가 확인됩니다. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 매각물건명세서, 현황조사 원본 및 주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 확정 전 가격판단 금지. 보증금이 미상인 이상 104,550,000원을 실질취득가로 단정할 수 없습니다.
- 601~605호 현장 확인. 벽체 구분이 없다면 603호만의 독립 점유·사용·명도와 향후 매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 임차인·현황·용도·환금성 문제가 복합적으로 작용했는지 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 구조. 현재 시뮬레이션에서는 신청채권 80,000,000원이 0원 배당으로 표시돼 있습니다. 실제 배당순위와 채권관계 원본을 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국과 고양시 압류가 존재하므로 실제 체납세액과 배당관계, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%”보다 먼저 확인할 것은 인수액과 독립성
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 622,000,000원 대비 최저가 104,550,000원이라는 큰 하락폭입니다. 하지만 법원경매에서는 낮은 최저가 자체가 수익을 보장하지 않습니다. 이기원은 말소기준보다 앞선 2023.04.24. 전입자이고 보증금이 미상이므로 대항력 가능·미상입니다. 여기에 601~605호가 벽체 구분 없는 하나의 근린시설로 사용된다는 비고까지 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 실제 인수금과 물리적 독립성이 확인되지 않아 저가매수라고 평가할 수 없다”입니다. 5회 유찰은 매력 신호라기보다 추가 실사의 필요성을 보여주는 신호에 가깝습니다. 보증금과 점유관계, 603호의 독립 사용 가능성이 모두 확인된 뒤에야 104,550,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다.
