142,700,000원
의정부지방법원 2025타경64250. 등기상 소유자는 주식회사제이엘프이고, 현재 경매가격은 감정가 849,000,000원에서 5회 유찰된 142,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.05 접수된 중소기업은행 근저당권 1,290,000,000원이며, 이 권리는 2024.06.28 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전되었습니다. 말소기준 이후 설정된 중소기업은행 근저당, 국 압류, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 임차인 이기원은 2023.04.24 전입했고 2025.12.04 배당요구를 했습니다. 전입 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”으로 확정할 수 없습니다. 이 물건의 실질 취득비용은 임차보증금 규모와 배당 결과를 확인하기 전까지 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 605호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 849,000,000원 / 142,700,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2023.07.05 을구 6번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,290,000,000원 |
| 매각물건명세서 비고 | 601호부터 605호까지 5개호 전체 벽체 구분 없는 근린시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
기존 우리은행 근저당 528,000,000원과 300,000,000원은 2020.03.12 해지로 말소됐고, 신한은행 근저당 1,184,400,000원도 2023.07.05 해지로 말소됐습니다. 이후 같은 날 설정된 을구 6번 중소기업은행 근저당 1,290,000,000원이 현재 말소기준입니다. 이 권리는 2024.06.28 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
말소기준 뒤에는 2023.09.26 중소기업은행 근저당 500,000,000원, 2024.11.15 국 압류, 2025.03.04 신용보증기금 가압류 1,574,697,413원, 2025.09.24 경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 인수액 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 점유와 임대차계약의 실체가 확인되고 대항요건이 유지됐다면 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 특히 보증금 액수가 없기 때문에 현재 최저가 142,700,000원과 비교한 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 17%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 142,700,000원으로, 5회 유찰 후 감정가의 17% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 99,890,000원, 7회 유찰 시 69,923,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가 하락 자체보다 선순위 전입자의 보증금과 실제 이용형태가 취득원가에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,797,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 139,902,200원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 3,444,697,413원, 채권자 예상배당은 139,902,200원, 미배당액은 3,304,795,213원입니다. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 보증금이 확인되지 않아 이 표의 “매수인 인수 0원” 계산값만으로 실제 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 이용형태·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태에는 업무시설(오피스텔)·현황 주거용 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 현황. 주거용 오피스텔로 방3·거실·주방/식당·욕실2·다용도실·현관 등의 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 매각물건명세서 비고. 601호부터 605호까지 5개호 전체가 벽체 구분 없는 근린시설로 기재돼 있습니다. 실제 경계·점유·사용범위 확인이 중요합니다.
- 입지. 원흥역 남측 인접 지역으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 원흥1로·권율대로 인근에 노선버스 정류장이 있으며 지하철 3호선 원흥역이 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 북측 및 동측 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이기원의 임대차계약서와 보증금 액수를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 대항요건 확인. 2023.04.24 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 실제 점유 개시·계속 점유 여부와 임대차계약의 실체를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 이기원은 2025.12.04 배당요구를 했습니다. 실제 배당요구 종기 내 적법한 신고 내용과 배당 가능액을 원문으로 대조하세요.
- 601~605호 경계 확인. 5개호가 벽체 구분 없이 사용된다는 비고가 있으므로 현장 구조, 호별 독립성, 출입구, 설비, 점유범위를 확인하세요.
- 가격만 보지 않기. 현재 5회 유찰·감정가 17%라는 숫자보다 미상 보증금과 이용형태가 실질 취득원가에 미치는 영향을 우선 계산하세요.
- 후순위 말소 확인. 국 압류·신용보증기금 가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
맺으며 — “17% 낙찰가”보다 먼저 확인할 한 가지
이 물건은 감정가 849,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 142,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 권리분석의 결론은 가격표보다 2023.04.24 전입자 이기원에 달려 있습니다. 말소기준 2023.07.05보다 전입이 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 매수인 인수 가능성 미상입니다.
또한 601호부터 605호까지 전체가 벽체 구분 없는 근린시설이라는 매각물건명세서 비고가 있어 실제 점유·호별 경계·이용상태 확인도 필수입니다. 후순위 등기 자체는 대부분 매각으로 정리되지만, 선순위 전입과 현황 확인이 끝나지 않은 상태에서 최저가만 보고 응찰하기에는 위험도가 높습니다. 이 사건의 순서는 “가격 검토 → 권리 확인”이 아니라, “임차보증금·점유 확인 → 실제 인수액 계산 → 가격 판단”입니다.
