의정부지방법원 2025타경64250. 등기상 현재 소유자는 주식회사제이엘프이며, 2018.10.05 당시 주식회사제이제이컴퍼니 명의로 거래가액 339,200,000원에 소유권을 취득한 뒤 2023.07.03 상호가 주식회사제이엘프로 변경됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.05 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,290,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.06.28 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
문제는 등기부상 후순위 권리가 아닙니다. 이기원의 전입신고가 2023.04.24로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분과 이용 형태도 특정되지 않았으므로, 여기서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 승계가 늘어 실질취득가는 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이라 99,890,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 605호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9 |
| 용도 / 이용기재 | 사건 용도 대지 · 감정요항 이용상태는 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔로 기재 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 · 2018.10.05 거래가액 339,200,000원 취득 후 2023.07.03 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 849,000,000원 / 99,890,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.77%) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 현황 비고 | 601호부터 605호까지 5개 호 전체가 벽체 구분 없는 근린시설 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 승부처
말소기준권리는 2023.07.05 중소기업은행 근저당권 1,290,000,000원입니다. 이후의 2023.09.26 중소기업은행 근저당권 500,000,000원, 2024.11.15 국 압류, 2025.03.04 신용보증기금 가압류 1,574,697,413원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 후순위 권리 인수 문제는 크지 않습니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 미상 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 “있음”으로 확정하지 않습니다. 배당요구는 2025.12.04 접수돼 있습니다.
② 가격 판단 — 99,890,000원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 99,890,000원으로 감정가 849,000,000원의 11.77%입니다. 6회 유찰이라는 숫자 자체는 강한 가격 하락을 보여주지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 실질취득가입니다. 이기원에게 최종 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재하면 매수인은 그 금액을 추가로 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 99,890,000원이 아니라 ‘99,890,000원 + 실제 승계액’이어야 합니다. 지금은 승계액의 핵심인 보증금이 미상이라 실질취득가를 숫자로 닫을 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,198,020원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 97,691,980원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,444,697,413원 중 등기채권 배당모형상 97,691,980원이 배당되고, 미배당액은 3,347,005,433원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 이기원의 보증금이 미상이라 매수인의 실제 승계액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
④ 이용상태·환금성 메모
- 호실 구분. 매각물건명세서 비고에는 601호부터 605호까지 5개 호 전체가 벽체 구분 없는 근린시설이라고 적혀 있습니다. 605호만 낙찰받을 때 물리적 경계와 인도 범위가 핵심 확인사항입니다.
- 용도 확인. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정요항에는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔이라는 이용상태가 기재돼 있습니다. 용도와 실제 이용을 원본 서류 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 감정요항 식별 불일치. 제공된 감정요항의 건물 구조 설명에는 원흥역푸르지오 102동 49층 4904호가 기재돼 있어 본건 아뜨리에프라자 6층 605호와 식별정보가 일치하지 않습니다. 원본 감정평가서 대조 전에는 해당 건물 구조·입지 설명을 본건 사실로 확정하기 어렵습니다.
- 주변 환경 기재. 감정요항에는 원흥역 남측 인접, 인근 노선버스 정류장과 지하철 3호선 원흥역 소재 등의 내용이 있으나 위 식별 불일치 때문에 본건 적용 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 다회 유찰. 이미 6회 유찰돼 최저가가 감정가의 11.77%까지 하락했습니다. 최근 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 다회 유찰 자체는 환금성·현황·권리 리스크가 가격에 반영되고 있을 가능성을 점검해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이기원 보증금 확인이 1순위. 보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 승계액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 확정일자와 실제 점유·전입 유지 여부도 함께 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 99,890,000원은 감정가의 11.77%이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다.
- 601~605호 현장 확인. 벽체 구분 없는 5개 호 일체형 근린시설이라는 비고가 있으므로 605호의 독립 이용 가능성, 출입, 설비, 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사건번호 대조. 본건 표기는 2025타경64250이지만 등기부의 2025.09.24 경매개시결정에는 2025타경64320이 기재돼 있습니다. 실제 매각대상과 경매개시등기의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 0원 인수로 오해 금지. 계산상 매수인 인수액이 0원으로 제시돼도 임차인 보증금이 미상인 이상 실제 승계액까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 관련 문건을 같은 사건·같은 호실 기준으로 직접 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.77%”보다 “보증금 미상”이 더 크다
이 물건은 감정가 849,000,000원이 6회 유찰돼 현재 99,890,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보면 안 됩니다. 이기원의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있어, 실질취득가를 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
여기에 601호부터 605호까지 벽체 구분 없는 근린시설이라는 현황, 감정요항 내 다른 건물·호수 식별정보, 6회 유찰이 동시에 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “핵심 미확인사항을 먼저 해소해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 보증금과 실제 점유·호실 경계가 확인되기 전까지는 가격 판단도, 인수액 판단도 보류하는 편이 안전합니다.
