🏷️ 16.81% · 🔁 5회 유찰 · 👤 임차인 1명 · ⚠️ 보증금 미상
의정부지방법원 2025타경64250. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층602호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 매각물건명세서 비고에는 601호부터 605호까지 5개 호가 전체 벽체 구분 없이 근린시설로 이용된다고 기재되어 있습니다. 감정가는 643,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 108,070,000원, 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2023.07.05 설정된 중소기업은행 근저당권 1,290,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 중소기업은행 근저당, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 임차인 이기원의 전입일이 2023.04.24로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층602호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9 |
| 용도 | 대지 · 601호부터 605호까지 전체 벽체 구분 없는 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 643,000,000원 / 108,070,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차인은 별도 확인
2018년과 2020년에 설정됐던 우리은행·신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.07.05 중소기업은행 근저당 1,290,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.06.28 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이후 설정된 2023.09.26 근저당 500,000,000원과 2024.11.15 국 압류, 2025.03.04 신용보증기금 가압류, 2025.09.24 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 가장 중요한 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 미상 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이기원은 현황조사 및 문건접수에서 확인되고 2025.12.04 배당요구를 했습니다. 전입일 2023.04.24는 말소기준 2023.07.05보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 처리합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 대항력·배당 결과를 대신 확정해 주는 내용은 아닙니다. 입찰 전 임대차계약서, 전입세대 확인, 확정일자 및 배당요구 관련 원본 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,980원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 105,757,020원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,444,697,413원 중 예상배당은 105,757,020원이고, 미배당은 3,338,940,393원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원은 확인된 배당 항목 기준이며, 보증금 미상 임차인의 최종 인수 여부까지 확정하는 값은 아닙니다.
④ 물건 특성·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도 표기는 대지이며, 소재지는 아뜨리에프라자 6층602호입니다.
- 호실 구분. 매각물건명세서 비고에는 601호부터 605호까지 5개 호가 전체 벽체 구분 없는 근린시설이라고 기재되어 있습니다.
- 권리 밀도. 현재 등기에는 말소기준 근저당 외에도 후순위 근저당, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정이 이어져 있으나 모두 말소기준 이후입니다.
- 유찰 이력. 5회 유찰되어 현재 최저가는 108,070,000원, 감정가 대비 16.81%입니다. 반복 유찰 자체가 응찰 수요와 물건 특성에 대한 추가 확인 필요성을 보여줍니다.
- 시세 판단. 실거래 비교자료가 없어 최저가와 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 16.81% | 108,070,000원 | 105,757,020원 | 3,338,940,393원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 11.77% | 75,649,000원 | 73,887,318원 | 3,370,810,095원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 8.24% | 52,954,300원 | 51,601,123원 | 3,393,096,290원 | 0원 |
표면적인 최저가는 108,070,000원에서 75,649,000원, 다시 52,954,300원까지 내려갈 수 있지만, 임차보증금 미상이라는 핵심 변수는 유찰로 사라지지 않습니다. 유효한 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 그 차액이 인수액으로 남을 수 있으므로, 최저가 하락만을 수익으로 계산하는 접근은 금물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이기원의 보증금·임대차계약 내용·확정일자를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 점유 및 대항요건 확인. 2023.04.24 전입과 실제 점유·사용 관계를 원본 현황조사와 주민등록 관련 자료로 대조하세요.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.12.04입니다. 임차인의 실제 배당순위와 예상 미배당액을 매각물건명세서 원본에서 다시 계산해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 601호부터 605호까지 벽체 구분 없는 근린시설이라는 비고가 있으므로 602호의 독립 사용·인도 범위와 현황 경계를 확인하세요.
- 사건번호 대조. 본 사건번호 2025타경64250과 등기부 경매개시결정의 2025타경64320을 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 비율을 시장가 대비 할인율로 해석하지 마세요.
맺으며 — “16.81%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
643,000,000원짜리 감정가가 5회 유찰 끝에 108,070,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 말소기준일 2023.07.05보다 앞선 2023.04.24 전입 임차인 이기원의 보증금이 얼마인지가 먼저입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 명시 인수권리도 없지만, 보증금과 확정일자가 미상인 임차인의 대항력과 미배당 여부가 남아 있습니다. 여기에 601호부터 605호까지 벽체 구분 없는 근린시설이라는 특성과 5회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려온 안전한 물건”이 아니라, 임차보증금을 확인한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있는 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
