의정부지방법원 2025타경64250. 고양시 덕양구 원흥동 아뜨리에프라자 6층 602호로, 감정가 643,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 75,650,000원까지 내려온 사건입니다. 등기상 핵심 말소기준은 2023.07.05. 중소기업은행 근저당권 1,290,000,000원이며, 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 이기원의 전입신고일은 2023.04.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 이를 근거로 실제 인수가 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 643,000,000원 / 75,650,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 명세서 비고 | 601호부터 605호 전체 벽체 구분 없는 근린시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 문제는 그보다 앞선 점유
등기부에서는 2023.07.05 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 중소기업은행 근저당권, 성남세무서장 압류, 신용보증기금 가압류, 한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 앞서 설정됐던 우리은행·신한은행 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 미상 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
이기원은 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 단순히 “선순위 전입 = 무조건 인수”라고 단정할 수도, 반대로 “명세서상 인수권리 해당 없음 = 인수 0원”이라고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 보증금과 점유관계 확인이 필수입니다.
③ 가격 — 감정가의 11.77%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 75,650,000원으로 감정가 643,000,000원의 11.77% 수준입니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없고 임차인 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,761,700원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 73,888,300원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권 배당에도 부족합니다. 채권 총액 3,444,697,413원 중 예상 배당은 73,888,300원이며 미배당은 3,370,809,113원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원 계산은 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 승계 여부까지 확정하는 자료로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원흥역 남측 인접 지역으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 원흥1로·권율대로 인근에 노선버스 정류장이 있으며 지하철 3호선 원흥역이 소재합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 현황. 매각물건명세서에는 601호부터 605호가 벽체로 구분되지 않은 하나의 근린시설 형태로 기재돼 있어 독립 이용성과 명도 범위 확인이 중요합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이기원의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일만으로 결론 내리지 말고 실제 점유와 확정일자, 임대차계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 602호 독립성 확인. 601호부터 605호가 벽체 없이 연결돼 있다는 비고가 있으므로 602호만의 물리적 구획과 인도 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 6회 유찰됐더라도 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.77%까지 내려왔어도, 인수액을 모르면 싼 게 아니다”
이 물건은 감정가 643,000,000원에서 6회 유찰돼 75,650,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 안전한 가격을 뜻하지 않습니다. 말소기준권리 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 전입신고를 가진 이기원의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험을 계산할 수 없습니다. 게다가 601호부터 605호 전체가 벽체 구분 없는 근린시설이라는 현황까지 존재합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 현황은 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 응찰가를 고민하기 전에 임차인 보증금과 602호의 실제 구획부터 확인해야 하는 물건입니다.
