의정부지방법원 2025타경64250. 고양시 덕양구 원흥동 아뜨리에프라자 6층604호입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.05 중소기업은행 근저당권 1,290,000,000원이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 표면적인 등기권리만 보면 말소 구조는 비교적 명확하지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 이기원은 2023.04.24 전입해 말소기준일인 2023.07.05보다 앞서고, 조사자료에서도 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 2025.12.04 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 미배당 보증금, 즉 매수인의 최종 인수 가능액을 현재 숫자로 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층604호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9 |
| 사건 용도 / 이용 기재 | 대지 / 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 68,470,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.07.05 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.06.28 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전되었습니다. 2023.09.26의 중소기업은행 근저당권 500,000,000원, 2024.11.15 국의 압류, 2025.03.04 신용보증기금 가압류 1,574,697,413원 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 2025.12.04 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능성 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 확인되지만, 보증금이 공개되지 않아 매각대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 대항력 임차인은 배당 후 보증금이 남으면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 최저가 68,470,000원만을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
② 가격 — 6회 유찰이어도 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다
감정가는 582,000,000원, 현재 최저매각가는 68,470,000원으로 현재 회차 표시상 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 47,929,000원, 8회 유찰 시 33,550,299원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 68,470,000원 | 66,837,540원 | 3,377,859,873원 |
| 7회 유찰 시 | 47,929,000원 | 46,666,278원 | 3,398,031,135원 |
| 8회 유찰 시 | 33,550,299원 | 32,546,394원 | 3,412,151,019원 |
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로, 보증금이 낙찰가를 웃돌고 미배당액이 발생하는 구조라면 실제 취득부담은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,460원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 66,837,540원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,444,697,413원 중 채권자 배당은 66,837,540원, 미배당은 3,377,859,873원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 이기원의 보증금이 미상이므로 위 표만으로 임차보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정 기재 및 명세서 기준)
- 호실 구획. 매각물건명세서 비고상 601호부터 605호까지 5개호가 전체 벽체 구분 없는 근린시설로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 주거용 오피스텔로 기재되어 있으나, 사건 용도 표기는 대지입니다. 실제 이용상태와 공부를 원본 대조할 필요가 큽니다.
- 임대관계. 감정 기재상 임대관계는 미상이며, 별도 임차인 조사에서는 이기원이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 권리 구조. 말소기준 이후 등기권리는 소멸 예정이지만, 등기 밖 대항력 임차인의 보증금이 핵심 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이기원 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 최악의 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2025.12.04이나 확정일자가 미상이라 우선변제 범위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 604호 점유범위 확인. 601호부터 605호가 벽체 구분 없이 사용된다는 명세서 비고 때문에 개별 호실의 현실적 인도·사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 사건번호 원본 대조. 본 사건번호는 2025타경64250이지만 등기부 경매개시결정에는 2025타경64320이 기재되어 있습니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 실거래 시세 자료가 없고 대항력 임차인 보증금도 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “11.76%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
감정가 582,000,000원이 6회 유찰돼 68,470,000원까지 내려온 것만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 아직 드러나지 않은 이기원의 보증금입니다. 전입일이 2023.04.24로 말소기준 2023.07.05보다 앞서 대항력이 확인되고, 보증금이 미상이므로 낙찰가가 내려간 만큼 매수인에게 승계될 금액이 커지는 구조인지조차 현재는 확정할 수 없습니다.
등기권리만 보면 말소 구조는 정리되어 있지만, 임차보증금 미상·6회 유찰·601호부터 605호까지의 벽체 미구분 사용·실거래 시세 부재가 동시에 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아서 매력적”인 사건이 아니라, 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 사건입니다.
