97,820,000원
의정부지방법원 2025타경64250. 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 604호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있으며 주소 역시 6층 604호로 특정됩니다. 현재 소유 명칭은 주식회사제이엘프이고, 2018.10.05 주식회사제이제이컴퍼니가 거래가액 328,600,000원에 소유권을 취득한 뒤 2023.07.03 상호가 변경됐습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 582,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 97,820,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점이 먼저 해결돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 604호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9 |
| 용도 표기 | 대지 · 등기사항전부증명서 표제는 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엘프 |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 97,820,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 먼저 보인다
말소기준권리는 2023.07.05 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 1,290,000,000원입니다. 이후 2023.09.26 중소기업은행 근저당, 2024.11.15 성남세무서장 압류, 2025.03.04 신용보증기금 가압류와 2025.09.24 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다. 임차인 이기원 씨의 전입일은 2023.04.24로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “확정된 대항력 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 배당요구는 2025.12.04 접수돼 있지만 우선변제 여부와 실제 미배당 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이기원 | 2023.04.24 | 미상 | 2025.12.04 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있고 법정지상권도 해당사항없음으로 표시돼 있습니다. 하지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 문구만으로 경제적 인수위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,160,760원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,290,000,000원 | 95,659,240원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 총 청구액 3,444,697,413원 중 95,659,240원이 배당되고, 미배당액은 3,349,038,173원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표에서 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있더라도, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 97,820,000원 | 95,659,240원 | 3,349,038,173원 |
| 6회 유찰 시 | 68,474,000원 | 66,841,468원 | 3,377,855,945원 |
| 7회 유찰 시 | 47,931,800원 | 46,669,028원 | 3,398,028,385원 |
⑤ 현황·환금성 메모
- 독립성 확인. 매각물건명세서 비고상 601호부터 605호까지 5개호 전체가 벽체 구분 없는 근린시설입니다. 604호의 물리적 경계와 독립사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 교차 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되지만 등기사항전부증명서는 집합건물이고 주소는 아뜨리에프라자 6층 604호입니다. 실제 매각대상 범위를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 소유관계. 현재 소유 명칭은 주식회사제이엘프이며, 종전 주식회사제이제이컴퍼니가 2018.10.05 거래가액 328,600,000원으로 취득했습니다.
- 권리집중. 말소기준 근저당 채권최고액만 1,290,000,000원이고 후순위 근저당·압류·가압류가 이어져 현재 최저가에서는 후순위 배당여력이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이기원 씨의 전입일은 2023.04.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 승계보증금이 존재하면 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커질 수 있습니다.
- 5개호 통합사용 확인. 601호부터 605호까지 벽체 구분이 없다는 비고 때문에 604호 단독 명도와 사용·처분 가능성을 현장과 공부에서 확인해야 합니다.
- 사건 용도·매각범위 확인. “대지” 표기와 집합건물 604호라는 서류 표현을 법원 원문에서 대조해 토지·전유부분·대지권의 실제 매각범위를 확인하세요.
- 배당요구 서류 확인. 이기원 씨는 2025.12.04 배당요구를 접수했습니다. 실제 보증금, 확정일자, 배당순위와 미배당액을 매각물건명세서 및 제출서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
감정가 582,000,000원이 5회 유찰돼 97,820,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리와 현황 확인이 우선입니다. 말소기준권리보다 앞선 2023.04.24 전입자가 있고 보증금·확정일자는 미상이며, 601호부터 605호까지 5개호가 벽체 구분 없는 근린시설로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 최저가를 곧 실질취득가로 보거나 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다. 보증금과 독립사용 범위가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.
