의정부지방법원 2025타경64290. 파주시 문산읍 당동리 899-6, 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 105호입니다. 사건의 말소기준권리는 2020년 4월 23일 설정된 회원신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 이후 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’만으로 단순 안전형으로 보기에는 확인할 지점이 분명합니다. 소유권은 주식회사코람코자산신탁 명의이고, 등기에는 부동산에 임대차 등의 법률행위를 할 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 또한 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 입찰 전 현장·서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 72,102,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,954,254,667원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23 회원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 신탁은 별도 확인
말소기준은 2020.04.23 회원신용협동조합 근저당권입니다. 현재 사건의 2025.09.30 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞서 2024.01.09 개시된 2024타경135 임의경매는 2025.05.12 취하되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션에도 임차보증금 인수액은 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 존재할 경우 전입·사업자등록·점유 시점과 보증금·확정일자 등 권리요건을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 72,102,000원이 싸다는 결론은 아직 못 내린다
현재 최저매각가는 72,102,000원으로 감정가 429,000,000원의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 금물입니다.
오히려 5회 유찰이라는 결과 자체가 현재까지 시장의 응찰 강도가 낮았음을 보여줍니다. 공부상 근린생활시설이라는 용도, 실제 임대·점유관계 미상, 신탁원부 확인 필요성까지 함께 놓고 왜 감정가의 16.81%까지 내려왔는지를 먼저 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,836원 |
| 2. 근저당 · 회원신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 70,404,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,102,000원 가정 시 근저당권자에게 70,404,164원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 4,129,595,836원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자유초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·산업단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물의 1층 105호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측·남서측·북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중로1류 및 중로3류에 접하고, 지방산업단지에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2020.01.06 소유권보존 신탁과 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·재산 관리 및 처분 조항을 원문으로 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용주체와 사업자 점유 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 주거용으로 가정하지 말고 실제 활용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 점검. 5회 유찰됐다는 사실을 단순 할인으로 해석하지 말고, 용도·점유·환금성·권리서류를 함께 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 왜 5번 유찰됐는가
이 사건의 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리표 한 장만 보고 ‘깨끗한 저가 물건’으로 결론내리기에는 정보가 부족합니다.
감정가 429,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 72,102,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없고 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 여기에 신탁원부 확인 필요성과 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라 신탁·점유·실제 이용 및 환금성을 원본과 현장에서 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리 인수는 0원이지만, 종합 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
