의정부지방법원 2025타경64290. 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층125호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 요항표상 본건의 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 2020.01.06. 소유권보존 신탁이 등기됐습니다. 2020.04.23. 회원신용협동조합 명의의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 73,783,000원으로 감정가 439,000,000원에서 크게 내려왔지만, 본건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 사실 자체가 시장에서 반복적으로 매각이 성사되지 않았다는 점을 보여주므로, 권리뿐 아니라 용도·점유·임대관계·신탁원부·현장 환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층125호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1697-1 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 73,783,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁원부는 반드시 확인
2020.01.06. 주식회사코람코자산신탁 명의로 소유권보존 신탁이 이루어진 뒤, 2020.04.23. 회원신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.01.09. 별도의 임의경매개시결정이 있었으나 2025.05.12. 취하돼 2025.05.14. 해당 등기가 말소됐고, 이후 2025.09.30. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 명도 부담까지 없다고 보는 것보다는 현황조사와 실제 점유관계를 원본으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 회차는 5회 유찰 상태로 최저매각가가 73,783,000원입니다. 시나리오상 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 51,648,100원, 그 다음 회차는 36,153,670원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 73,783,000원 | 72,054,906원 | 4,127,945,094원 |
| 6회 유찰 시 | 51,648,100원 | 50,318,434원 | 4,149,681,566원 |
| 7회 유찰 시 | 36,153,670원 | 35,102,904원 | 4,164,897,096원 |
③ 예상배당표 (매각가 73,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,728,094원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 회원신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 72,054,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,783,000원을 가정하면 집행비용 1,728,094원과 근저당권자 72,054,906원으로 매각대금이 모두 배분되며 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,127,945,094원이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문산읍 당동리 자유초등학교 서측 인근으로, 주위에 아파트단지·산업단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1~5는 공부상 근린생활시설입니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측·남서측·북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중로1류·중로3류, 가축사육제한구역, 지방산업단지에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 실제 사용상태와 영업 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 73,783,000원이 감정가 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 거래사례와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 이미 5회 유찰된 물건입니다. 단순 가격 외에 점유·용도·수요·환금성 등 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 배당요구종기 이후 원본 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 신탁·용도·환금성 확인이 먼저”
현재 최저가 73,783,000원은 감정가 439,000,000원에서 5회 유찰돼 크게 낮아진 금액입니다. 등기상 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 물건은 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁 부동산이고, 등기에도 신탁원부 확인 주의사항이 명시돼 있습니다. 감정평가상 이용상태 또한 공부상 근린생활시설이며 임대관계는 미상입니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 5회 유찰까지 진행된 만큼 등기상 인수 0원만 보고 접근하기보다 신탁원부·점유·실제 사용상태·시장 수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단 난도는 가격과 환금성 쪽에 남아 있는 물건입니다.
