의정부지방법원 2025타경64290. 파주시 문산읍 당동리 899-6 ‘뚱발트랜스포머420오피스텔’ 1층 126호입니다. 사건 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 2020.01.06 소유권보존 신탁이 이뤄졌습니다. 이후 2020.04.23 회원신용협동조합 명의의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 73,783,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 하지만 동일 물건군의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지 직접 비교할 기준은 없습니다. 특히 이미 5회 유찰된 상태라는 점은 ‘감정가 대비 할인율’과 ‘시장가 대비 할인율’을 같은 의미로 볼 수 없게 만듭니다. 따라서 이 물건은 73,783,000원이라는 숫자 자체보다 권리·신탁·실제 이용상태 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 126호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1697-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 · 기본 위생·급배수·승강기·소방설비 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 73,783,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.23 근저당
등기부상 핵심은 2020.04.23 설정된 회원신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원, 채무자는 문산케이에이치주식회사입니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.30 접수됐고, 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.81%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차 최저가는 73,783,000원, 감정가는 439,000,000원으로 현재 회차율은 16.81%입니다. 다만 가격 메리트 판단에 필요한 최근 실거래 평균·최신 거래 등 직접 비교 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가의 17%니까 싸다’는 결론은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 73,783,000원 | 16.81% | 4,127,945,094원 |
| 6회 유찰 시 | 51,648,100원 | 11.76% | 4,149,681,566원 |
| 7회 유찰 시 | 36,153,670원 | 8.24% | 4,164,897,096원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액을 뜻하지 않는다는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반대로 가격 적정성은 별개의 문제여서, 거래 사례 없이 ‘더 유찰될수록 무조건 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,728,094원 |
| 2. 근저당 · 회원신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 72,054,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 4,200,000,000원 중 72,054,906원이 배당되고, 4,127,945,094원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·산업단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 근린생활시설이며, 토지는 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중로1류 및 중로3류에 접하고, 지방산업단지에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물로, 외벽은 돌붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유권보존 신탁과 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실과 시장가보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 근린생활시설 거래 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순 할인 기회로만 보지 말고 실제 이용성·점유·상권·환금성·신탁관계 등 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 4,127,945,094원은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 중요한 것은 실제 가치 확인
이 물건의 가장 강한 숫자는 감정가 439,000,000원 대비 최저가 73,783,000원, 즉 16.81%라는 할인폭입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 정해지지 않습니다. 말소기준 근저당과 경매개시등기가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점이지만, 이미 5회 유찰됐고 공부상 용도는 근린생활시설이며 소유권은 신탁 형태입니다. 임대관계도 미상이고 직접 비교할 실거래 기준도 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원이지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로”가 핵심입니다. 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 싸다고 단정하기보다, 신탁원부와 점유관계·실제 이용상태를 확인하고 근린생활시설로서의 시장가를 검증한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
