의정부지방법원 2025타경64290. 파주시 문산읍 당동리 899-6 ‘뚱발트랜스포머420오피스텔’ 1층129호입니다. 감정평가상 기호1~5는 공부상 근린생활시설이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 2020년 1월 6일 소유권보존 신탁이 먼저 등기됐습니다. 이후 2020년 4월 23일 회원신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준입니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각가 66,556,000원 중 집행비용 1,598,008원을 제외한 64,957,992원이 근저당권자에게 배당되고, 4,135,042,008원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 잔액이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 채권자의 미배당이 크다는 사실과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층129호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1697-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 지상 7층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 66,556,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 청구금액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 ‘신탁’
말소기준은 2020년 4월 23일 설정된 회원신용협동조합 근저당권 4,200,000,000원입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025년 9월 30일 접수되어 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그보다 앞서 2024년 1월 9일 같은 채권자에 의해 2024타경135 임의경매가 개시됐으나, 2025년 5월 12일 취하되어 2025년 5월 14일 관련 등기가 말소됐습니다.
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도, 반대로 실제 점유자가 전혀 없다고 단정할 근거도 없습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 16.81%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 396,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 66,556,000원입니다. 감정가 대비 16.81%까지 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지를 검증할 근거가 없습니다.
따라서 이 물건에서는 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”보다 “실제 근린생활시설 거래가와 임대수익을 기준으로 얼마가 적정한가”를 따로 확인해야 합니다. 특히 5회 유찰이라는 결과 자체가 시장에서 감정가와 매수 수요 사이의 간극이 반복적으로 확인됐다는 점은 무시하기 어렵습니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다는 실거래·임대료·공실 여부를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,598,008원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 회원신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 64,957,992원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 4,200,000,000원 중 64,957,992원이 배당되고 4,135,042,008원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·산업단지·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1~5는 공부상 근린생활시설이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 북서측·남서측·북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준공업지역이며 중로1류와 중로3류에 접하고, 지방산업단지 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 우선 확인. 2020년 1월 6일 신탁등기와 신탁주의사항이 존재합니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래가와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 때문인지, 상권·공실·점유·신탁관계 등 다른 요인이 있는지 현장과 원본 서류를 함께 점검해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 이전 경매 취하 이력. 2024타경135 임의경매는 2025년 5월 12일 취하됐고 관련 등기는 2025년 5월 14일 말소됐습니다. 현재 사건인 2025타경64290과 혼동하지 않도록 사건기록을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 이용상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “16.81% = 싸다”는 공식이 아니다
숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 396,000,000원이 다섯 번 유찰되어 최저가 66,556,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실거래 비교 근거가 없어 현재 가격의 시장 메리트를 검증할 수 없고, 물건은 2020년부터 주식회사코람코자산신탁 명의이며 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구합니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점이지만, 5회 유찰·근린생활시설·신탁관계·임대관계 미상을 함께 놓고 보면 할인율만으로 접근하기에는 검토할 항목이 많습니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’가 아니라 신탁과 점유를 확인한 뒤 실제 시장가치를 얼마로 보느냐입니다.
