의정부지방법원 2025타경64290. 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층111호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 기호 1~5가 공부상 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며 2020.01.06. 소유권보존 신탁이 등기됐습니다. 그 뒤 2020.04.23. 회원신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 권리분석의 말소기준입니다.
가격 숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 458,000,000원에서 현재 최저가 76,976,000원으로 내려와 감정가의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설이고 5회 유찰된 상태라는 점 자체가 가격·환금성 검증을 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 76,976,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,954,254,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기소 | 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 을구 1번 회원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이고 공동담보목록 제2020-698호가 기재돼 있습니다. 2025.09.30. 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
또한 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 확인된 임차인 명세는 없지만 이를 곧바로 “임차인 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부, 대항력 관련 사실관계는 입찰 전에 원본 조사자료와 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 시세판단 자료는 없다
현재 회차는 5회 유찰 상태이며 최저가는 76,976,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 53,883,200원, 7회 유찰 시 37,718,240원으로 제시돼 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 데이터가 없어 이 숫자를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 76,976,000원 | 4,124,809,568원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 53,883,200원 | 4,147,486,698원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 37,718,240원 | 4,163,360,688원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,785,568원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 회원신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 75,190,432원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,976,000원 가정 시 집행비용 1,785,568원을 제외한 75,190,432원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 4,124,809,568원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자유초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·산업단지·근린생활시설 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 1~5는 공부상 근린생활시설이며, 토지는 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 중로1류·중로3류에 접합하고 지방산업단지에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물 내 1층 호실들로, 외벽은 돌붙임 마감 등이며 창호는 샷시 창호입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기사항증명서만 보지 말고 신탁의 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·현장점유를 대조해 실제 임차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰로 최저가가 76,976,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 근린생활시설 환금성. 주변 산업단지·근린생활시설 수요와 공실, 임대료, 관리비, 실제 매매사례를 따로 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 가격 가정에서 근저당 채권최고액 4,200,000,000원 중 75,190,432원만 배당되고 4,124,809,568원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 신탁·점유 확인이 먼저
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 458,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 76,976,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 동일한 비중으로 봐야 할 것이 신탁과 임대관계 미상입니다. 등기·배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 신탁원부와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 권리 리스크가 완전히 닫혔다고 보기 어렵습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 판단할 수도 없습니다. 이 물건은 낙폭보다 확인절차가 먼저인 사건입니다.
