부산지방법원 2025타경21890. 부산진구 부전동 디알에코시티의 대지 및 집합건물 묶음입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 101호는 명인만두·베러먼데이커피가 사용하는 근린생활시설, 102호는 시티부동산과 일부 공실, 201호부터 501호는 메타한방병원, 502호부터 601호는 올댓뷰티 학원으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 말소기준은 2021.09.30. 설정된 국민은행 채권최고액 11,400,000,000원의 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 부산시중앙신용협동조합 근저당권, 국의 납세담보 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 이 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 확인된 임차·점유 관계 가운데 대부분은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, “점포”로 기재된 1건은 날짜와 보증금이 불명확해 인수 여부를 원본으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21890 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·집합건물 · 근린생활시설·병원·학원 |
| 감정 대상 | 디알에코시티 101호 외 7개호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 |
| 토지 | 310.7㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,053,000,000원 / 2,837,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 9,994,842,954원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.30. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.02.02. 부산시중앙신용협동조합 근저당권과 2024.04.09. 국의 납세담보 근저당권은 후순위이며, 압류와 두 건의 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다. 부산시중앙신용협동조합의 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기존 후순위 순위를 승계하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 8건
조사된 임차·점유 관계는 8건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 대부분 전입일이 2021.09.30. 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 마지막 “점포” 항목은 보증금·확정일자가 미상이고 전입일이 0204-09-26으로 기재돼 있어 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
| 점유자 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서현정(베러먼데이 커피) 101-3호 | 2024-05-03 | 50,000,000원 3,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현덕(명인만두) 101호 | 2024-09-26 | 50,000,000원 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)백억종합건설, 장범서 102-2호 | 2024-04-23 | 미상 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허명숙 102호 | 2024-02-22 | 50,000,000원 2,000,000원 | 2025-07-09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성헌(메타한방병원) 201호 | 2021-12-06 | 700,000,000원 50,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)근성웰니스, 김성헌 501호 | 2024-06-10 | 1,000,000원 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)올댓뷰티아카데미 부산, 유동균 502호 | 2021-12-15 | 170,000,000원 15,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 사용: 주거 | 0204-09-26 | 미상 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%일 뿐, 시세 할인은 확인 불가
감정가 4,053,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,837,100,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 하락률을 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,837,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,771,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 11,400,000,000원 | 2,806,329,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 5,160,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 국 | 2,403,692,148원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 18,963,692,148원 중 2,806,329,000원이 배당되고, 16,157,363,148원의 미배당이 발생하는 산정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점포 점유자의 실제 인수 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며 서면 로터리 주변 상업지대로 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도 1호선 범내골역과 서면역이 인근에 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용. 101호는 명인만두·베러먼데이커피, 102호는 시티부동산과 일부 공실, 201호부터 501호는 메타한방병원, 502호부터 601호는 올댓뷰티가 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물이며 위생·급배수·시스템냉난방· 승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 310.7㎡의 평탄한 가로장방형 상업용 토지로 동측 약 35미터, 남측 약 15미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 101호와 102호는 내부 벽체로 구분해 각각 2개호로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 원본 확인. 전입일 0204-09-26, 보증금·확정일자 미상 항목의 실제 기재내용과 선순위 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 점포 점유자가 선순위 대항력을 갖고 보증금이 존재한다면, 배당되지 않는 보증금은 매수인 실질취득비용에 더해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 101호·102호의 내부 분할 현황과 각 점유자의 실제 사용구역, 계약 상대방, 보증금, 차임을 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 난도 확인. 근린생활시설·병원·학원이 영업 중이므로 영업시설 이전, 집기 철거와 인도 시점을 점유자별로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 호실별 임대수익·공실·관리비·시설 상태와 인근 상업용 거래를 비교해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 당해세와 최우선변제 가능 항목을 확인해 실제 배당순위와 명도비용을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 점유관계 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 소멸한다는 장점이 있습니다. 그러나 다수의 상가·병원·학원 점유자가 있고, 매각물건명세서상 “점포” 항목은 전입일이 0204-09-26으로 기재되면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표의 인수 0원을 그대로 믿기보다 대항력 가능·미상 위험을 먼저 해소해야 합니다.
현재 최저가는 2,837,100,000원으로 감정가의 70%지만 실거래 비교 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 명확하지만 점유·가격은 확인이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 순서는 점포 점유자의 권리 확인, 호실별 임대관계와 명도비용 확인, 상업용 시세와 수익가치 검증입니다.
