부산지방법원 2025타경21890. 부산진구 부전동 디알에코시티 1층 102호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 102호는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2021년 9월 13일 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 그 뒤 2021년 9월 30일 국민은행이 채권최고액 11,400,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 부산시중앙신용협동조합 근저당, 국의 납세담보 근저당, 압류와 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 102호의 내부 분할 사용과 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 기록은 등기 말소와 별개의 현장 점유·명도 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21890 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 1층 102호 도로명: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 102호 근린생활시설(시티부동산, 일부 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 1층 |
| 토지 | 부전동 535-9, 535-17 · 대 · 310.7㎡ · 상업용 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,457,000,000원 / 1,719,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (양도 전 주식회사 국민은행) |
| 청구액 | 9,994,842,954원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 내부 사용 현황 | 공부상 1개호이나 내부를 벽체로 구분하여 2개호로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021년 9월 30일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 현재 최저매각가를 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 1,700,301,000원이 이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
② 점유·임차 현황 — 7건은 후순위, 1건은 판정 미상
확인된 전입일이 있는 점유·임차 기록은 모두 말소기준일인 2021년 9월 30일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 부위가 특정되지 않은 점포 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서현정(베러먼데이 커피) | 101-3호 | 2024.05.03 | 50,000,000원 월 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현덕(명인만두) | 101호 | 2024.09.26 | 50,000,000원 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)백억종합건설, 장범서 | 102-2호 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허명숙 | 102호 | 2024.02.22 | 50,000,000원 월 2,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.09 | 없음 |
| 김성헌(메타한방병원) | 201호 | 2021.12.06 | 700,000,000원 월 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)근성웰니스, 김성헌 | 501호 | 2024.06.10 | 1,000,000원 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)올댓뷰티아카데미 부산, 유동균 | 502호 | 2021.12.15 | 170,000,000원 월 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 · 주거 사용 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 저렴하다고 단정 금지
감정가는 2,457,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,719,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당모형상 인수액 0원을 적용하면 현재 회차의 실질취득액도 1,719,900,000원입니다.
그러나 동일 용도·입지·면적의 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 특히 사건 용도는 대지로 표시되어 있고 실제 이용은 근린생활시설이며, 내부 분할과 다수 점유가 확인되므로 일반적인 주거용 집합건물과 같은 방식으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,719,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,599,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 11,400,000,000원 | 1,700,301,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 5,160,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 국 | 2,403,692,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 18,963,692,148원, 채권자 예상배당 합계는 1,700,301,000원이며 미배당액은 17,263,391,148원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 서면 로터리 인근 상업지대에 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설과 백화점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역 및 서면역이 인근에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 15미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 310.7㎡이며 평지의 가로장방형 상업용 토지입니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·주차타워 설비가 갖춰져 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 이용. 감정평가상 102호는 시티부동산과 일부 공실로 이용되며, 내부를 벽체로 나누어 2개호로 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점포 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않은 점포의 실제 점유자, 사업자등록일, 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 내부 분할 확인. 102호와 102-2호의 출입구, 벽체, 사용 면적, 설비 분리 여부와 원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 범위 특정. 허명숙과 (주)백억종합건설·장범서가 각각 사용하는 공간 및 일부 공실 범위를 도면과 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 허명숙은 2025.07.09 배당요구를 했으나 확정일자와 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 1층 근린생활시설의 실거래·임대료·공실률·관리비를 기준으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 배당 및 실질취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 점유 상태를 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 확인 전”
이 사건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 모두 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 후순위로 확인된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 승계 위험이 나타나지 않습니다.
하지만 102호는 공부상 1개호와 달리 내부가 2개 공간으로 나뉘어 사용 중이며, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점포 기록이 남아 있습니다. 이 점포는 대항력 가능·미상으로 다뤄야 하므로 현장과 원본 서류 확인 전에는 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 근거도 부족합니다. 등기상 권리는 조건부 합격, 점유관계와 가격은 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
