부산지방법원 2025타경21890. 등기상 소재지는 부산진구 부전동 535-9·535-17 디알에코시티 5층 502호로 표시되며, 감정평가 범위는 1층 101호 외 7개호입니다. 이용상태도 단일 주택이 아니라 101호·102호의 근린생활시설, 201호부터 501호까지의 병원, 502호부터 601호까지의 학원이 함께 포함된 복합 수익형 부동산입니다.
권리의 출발점은 2021.09.30. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 11,400,000,000원이며 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤 부산시중앙신용협동조합 근저당, 국가의 납세담보 근저당, 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유와 명도 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9·535-17 디알에코시티, 도로명주소 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 101호·102호 근린생활시설 · 201호~501호 병원 · 502호~601호 학원 |
| 감정평가 범위 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 1층 101호 외 7개호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,957,000,000원 / 1,369,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 9,994,842,954원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.09.30. 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 부산시중앙신용협동조합의 5,160,000,000원 근저당과 국가의 2,403,692,148원 납세담보 근저당, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 부산시중앙신용협동조합 근저당은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 후순위 근저당이라는 순위 자체는 달라지지 않습니다.
② 점유·임차 분석 — 7건은 대항력 없음, 1건은 미상
조사된 점유·임차 관계는 총 8건입니다. 신고일이 확인된 7건은 모두 말소기준일인 2021.09.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역도 없어 별도로 합산할 승계보증금은 없습니다. 다만 이름이 “점포”로 기재된 1건은 전입·신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서현정(베러먼데이 커피) | 101-3호 | 2024.05.03 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 조현덕(명인만두) | 101호 | 2024.09.26 | 50,000,000원 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)백억종합건설, 장범서 | 102-2호 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 허명숙 | 102호 | 2024.02.22 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.07.09 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김성헌(메타한방병원) | 201호 | 2021.12.06 | 700,000,000원 | 50,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)근성웰니스, 김성헌 | 501호 | 2024.06.10 | 1,000,000원 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)올댓뷰티아카데미 부산, 유동균 | 502호 | 2021.12.15 | 170,000,000원 | 15,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 이용 표기 | 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 1,957,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 1,369,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만으로 이 가격을 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설·병원·학원이 섞인 8개 호실 일괄물건은 임대수익, 공실률, 전용면적, 관리비와 시설 인수 상태가 가격에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,369,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,099,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 11,400,000,000원 | 1,353,801,000원 |
| 2. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 5,160,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국 | 2,403,692,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 18,963,692,148원 | 17,609,891,148원 |
예상배당은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권잔액·공동담보 배당·채권양도 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측, 서면 로터리 인근 상업지대로 업무시설·근린생활시설·주상복합건물·아파트·숙박업소·유흥시설·백화점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도 1호선 범내골역과 서면역이 인근에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 101호는 명인만두·베러먼데이커피, 102호는 시티부동산 및 일부 공실, 201호~501호는 메타한방병원, 502호~601호는 올댓뷰티 학원으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물이며 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 내부 구획. 101호와 102호는 공부상 각각 1개호지만 내부를 벽체로 나눠 각각 2개호로 사용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입·신고일과 보증금이 미상인 “점포”의 실제 사용자, 점유 부분과 계약관계를 우선 확인하세요.
- 임대차계약 원본. 신고된 보증금·월차임과 실제 계약서, 미납차임, 관리비, 계약 해지 여부를 각 호실별로 대조하세요.
- 명도 범위. 음식점·병원·학원이 영업 중이므로 단순 주거 명도보다 협의 대상과 시설 철거 범위가 넓을 수 있습니다.
- 시설 귀속. 병원·학원 인테리어, 시스템냉난방, 주차타워 및 내부 칸막이의 소유·철거·원상복구 책임을 확인하세요.
- 시세·수익 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고 실제 임대수익과 주변 유사 상업시설 거래사례를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 공동담보·채권양도. 국민은행 공동담보 목록과 유동화회사로의 채권양도, 후순위 근저당 이전관계를 원본으로 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 상가임차인의 최우선변제 가능성을 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고일이 확인된 점유자 7건도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 8개 호실이 음식점·부동산·병원·학원으로 나뉘어 사용되는 복합 상업물건입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유관계 1건도 남아 있습니다. 여기에 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만 존재하므로 가격이 싸다고 결론 낼 근거도 부족합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유·명도와 가격 검증은 보류입니다.
