부산지방법원 2025타경21890. 부산진구 부전동 디알에코시티의 근린생활시설·병원·학원 이용 구분건물을 묶어 매각하는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 대상은 1층 101호 외 7개호이며, 101호와 102호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 메타한방병원, 502호부터 601호까지는 올댓뷰티 학원으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 감정가 15,229,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 10,660,300,000원입니다.
등기상 구조는 분명합니다. 2021.09.30. 설정된 국민은행 근저당권 11,400,000,000원이 말소기준권리이고, 김성헌의 전세권 700,000,000원과 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 따라서 이들 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안는 금액은 없습니다. 문제는 등기보다 점유관계의 완결성입니다. 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점포와 병원 점유 기록은 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 용도 / 매각형태 | 기타 · 근린생활시설·병원·학원 이용 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 15,229,000,000원 / 10,660,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (양도전 주식회사 국민은행) / 9,994,842,954원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.09.30. 국민은행 근저당권 11,400,000,000원입니다. 이후 설정된 김성헌의 전세권 700,000,000원, 부산시중앙신용협동조합 근저당권 5,160,000,000원, 국의 납세담보 근저당권 2,403,692,148원과 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부산진구의 압류와 근저당권 각 1건은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 9건 중 2건은 대항력 판정 보류
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유관계는 모두 9건입니다. 신고일이 확인된 점유자는 전부 말소기준일인 2021.09.30. 이후 신고돼 대항력이 없습니다. 다만 신고일과 보증금이 확인되지 않은 점포·병원 기록은 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 점유자 | 사용부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서현정(베러먼데이 커피) | 101-3호 | 2024.05.03 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현덕(명인만두) | 101호 | 2024.09.26 | 50,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)백억종합건설, 장범서 | 102-2호 | 2024.04.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허명숙 | 102호 | 2024.02.22 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.07.09 | 해당 없음 |
| 김성헌(메타한방병원) | 201호 | 2021.12.06 | 700,000,000원 / 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)근성웰니스, 김성헌 | 501호 | 2024.06.10 | 1,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)올댓뷰티아카데미 부산, 유동균 | 502호 | 2021.12.15 | 170,000,000원 / 15,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 병원 | 미상 | 미상 | 0원 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 1회 유찰이지만 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가 15,229,000,000원의 70%인 10,660,300,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다.
특히 이 물건은 단일 점포가 아니라 근린생활시설·병원·학원이 함께 포함된 일괄매각입니다. 각 호실의 임대조건과 공실 여부, 병원·학원 시설의 원상복구 범위, 일괄매각 자산의 실제 수익성을 함께 검토해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,660,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 109,003,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 11,400,000,000원 | 10,551,297,000원 |
| 2. 전세권 · 김성헌 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 5,160,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 국 | 2,403,692,148원 | 0원 |
| 5. 전세권 공동목적 변경 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 19,663,692,148원 중 예상배당은 10,551,297,000원, 미배당은 9,112,395,148원입니다. 소유자 잔여액과 현재 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 서면 로터리 인근 상업지대로 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도 1호선 범내골역과 서면역이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 101호는 명인만두·베러먼데이커피, 102호는 시티부동산과 일부 공실, 201호부터 501호는 메타한방병원, 502호부터 601호는 올댓뷰티 학원으로 이용 중입니다.
- 내부 구획. 101호와 102호는 공부상 각각 1개호이나 내부를 벽체로 구분해 각각 2개호로 사용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·주차타워 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 2필 일단 토지이며, 동측 약 35미터와 남측 약 15미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 점포·병원의 최초 신고일, 실제 점유부분, 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 감정평가상 1층 101호 외 7개호가 대상이므로 각 구분건물의 등기부·현황조사·점유자를 호실별로 대조해야 합니다.
- 전세권 범위 확인. 김성헌의 전세권은 건물 전부를 범위로 하고 공동전세 목적물도 기재돼 있으므로, 공동전세 목적 변경 내용과 매각 대상 전체의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 영업시설 인도. 병원·학원·음식점·커피점 시설의 소유관계, 철거·원상복구, 의료·학원 영업 종료와 명도 일정을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 개별 호실 임대료·공실·관리비·수익률과 인근 거래·임대사례를 확인하세요.
- 세금·관리비. 국과 지방자치단체의 담보권·압류가 존재하므로 당해세, 체납 관리비와 공용부분 승계 범위를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미완성”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.09.30. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 전세권과 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 여러 호실과 영업시설을 묶어 매각하는 물건에서 점포·병원 점유 2건의 신고일과 보증금이 확인되지 않는다는 점은 가볍지 않습니다. 알려진 임차관계만 보면 대항력은 없지만, 미상 점유까지 같은 결론으로 확대해서는 안 됩니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%가 실제 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 점유위험과 가격은 확인 후 판단입니다.
