2,929,500,000원
* 배당 시뮬레이션 기준입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포의 대항력과 인수 여부는 매각물건명세서 및 점유관계 원본 확인이 필요합니다.
부산지방법원 2025타경21890. 등기상 대상은 부산진구 부전동 디알에코시티 6층 601호이며, 감정평가 이용상태에는 101호 외 7개호가 근린생활시설·병원·학원으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 601호는 올댓뷰티 학원으로 이용 중입니다. 감정가 4,185,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 2,929,500,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 출발점은 2021.09.30. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 11,400,000,000원이며, 이후 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권과 국의 납세담보 근저당권, 압류 및 경매개시결정은 선순위 기준권리 뒤에 놓입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 소멸과 점유자의 인도·임대차 위험은 별개의 문제이므로, 점포 1건의 미상 사항을 확인하지 않고 ‘인수 위험이 완전히 없다’고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 6층 601호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 101호 외 7개호를 근린생활시설·병원·학원으로 이용 · 601호는 학원(올댓뷰티) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 · 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·주차타워 설비 |
| 감정가 / 최저가 | 4,185,000,000원 / 2,929,500,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사(양도전 주식회사 국민은행) / 9,994,842,954원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2021.09.30. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 부산시중앙신용협동조합 근저당권, 국의 납세담보 근저당권, 국가·부산진구 압류와 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.14. 부산진구 근저당권과 2024.11.28. 부산진구 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 7건은 대항력 없음, 1건은 미상
조사된 점유·임차 관계는 모두 8건입니다. 이름과 전입·등록일이 확인된 7건은 말소기준일인 2021.09.30. 이후에 전입·등록돼 대항력이 없습니다. 다만 이름이 ‘점포’로 기재된 점유 1건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서현정(베러먼데이 커피) | 101-3호 | 2024.05.03 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조현덕(명인만두) | 101호 | 2024.09.26 | 50,000,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| (주)백억종합건설, 장범서 | 102-2호 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 허명숙 | 102호 | 2024.02.22 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음배당요구 2025.07.09우선변제 미상승계 없음 |
| 김성헌(메타한방병원) | 201호 | 2021.12.06 | 700,000,000원 | 50,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| (주)근성웰니스, 김성헌 | 501호 | 2024.06.10 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| (주)올댓뷰티아카데미 부산, 유동균 | 502호 | 2021.12.15 | 170,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 점포 | 미상 · 주거 이용 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
확인된 보증금 합계는 1,021,000,000원이며, 확인된 월차임 합계는 70,000,000원입니다. 이 금액을 매수인이 모두 인수하는 것은 아닙니다. 전입·등록일이 확인된 임차인들은 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 미상 점포의 보증금과 전입일이 확인되기 전까지는 최종 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 분석 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 4,185,000,000원의 70%인 2,929,500,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 산정 실질취득액도 2,929,500,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 2,929,500,000원 | 2,897,805,000원 | 16,065,887,148원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (49%) | 2,050,649,999원 | 2,027,743,499원 | 16,935,948,649원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 1,435,454,999원 | 1,418,700,449원 | 17,544,991,699원 | 0원* |
* 배당모형상 금액입니다. 미상 점포의 임대차 내용이 확인되면 실제 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,929,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 31,695,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 11,400,000,000원 | 2,897,805,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 5,160,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 국 | 2,403,692,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 18,963,692,148원 중 채권자 배당은 2,897,805,000원, 미배당은 16,065,887,148원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 서면 로터리 인근 상업지대에 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도 1호선 범내골역과 서면역이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 101호는 명인만두·베러먼데이커피, 102호는 시티부동산과 일부 공실, 201호부터 501호는 메타한방병원, 502호부터 601호는 올댓뷰티 학원으로 이용 중입니다.
- 내부 구획. 101호와 102호는 공부상 각각 하나의 호실이나 내부를 벽체로 나누어 각각 2개호로 사용 중입니다. 점유 범위와 인도 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로·토지. 동측 약 35미터, 남측 약 15미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 310.7㎡, 평지의 가로장방형 상업용 부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 일부 토지는 상대보호구역입니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설·병원·학원이 섞인 복수 점유 구조이고 산정 실질취득액이 2,929,500,000원인 만큼, 주거용 단일 호실보다 수익성·공실·명도 조건을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점포 확인. 전입·사업자등록일, 보증금, 계약자, 점유 부분과 실제 이용상태를 매각물건명세서·현황조사 원본 및 현장에서 확인하세요.
- 호실 범위 대조. 등기 주소는 6층 601호로 표시되지만 감정평가 이용상태는 101호 외 7개호를 설명합니다. 매각 대상 목록과 각 호실의 전유면적·대지권을 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 분할 확인. 101호와 102호는 내부 벽체로 나뉘어 사용 중입니다. 각 점유자의 정확한 경계, 출입구, 시설물 소유와 원상복구 조건을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 허명숙은 2025.07.09. 배당요구를 접수했습니다. 그 밖의 임차인도 배당요구 종기와 확정일자, 사업자등록 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 실제 임대수익·공실·관리비·시설 유지비와 유사 상업용 부동산 거래를 별도로 확인하세요.
- 명도 계획. 영업 중인 음식점·병원·학원이 포함돼 있어 인도명령 외에도 영업시설 철거, 집기 반출, 이전 일정과 협의 비용을 고려해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “점유 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2021.09.30. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차·점유 7건도 기준권리 이후 전입·등록이라 대항력이 없습니다.
그러나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점포 1건이 남아 있고, 여러 호실에 음식점·병원· 학원이 영업 중이며 101호와 102호는 내부 분할 사용 상태입니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만, 미상 점포를 확인하기 전까지 이를 확정적 결론으로 받아들이면 안 됩니다. 또한 실거래 자료가 없어 산정 실질취득액 2,929,500,000원이 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 등기 권리는 비교적 선명하지만, 점유와 가격은 확인이 필요한 사건입니다.
