113,533,000원
청주지방법원 2025타경52047. 청주시 서원구 산남동에 있는 다세대주택 제1호입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물에 소재하며, 지하 1층은 가족실·욕실·보일러실, 1층은 주방·식당·거실·욕실, 2층과 3층은 각각 방과 욕실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁입니다.
권리 흐름의 기준은 2021.09.10. 접수된 제일새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 소유권이 박재선에서 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐지만, 접수번호는 근저당권 113199번, 신탁 113204번으로 근저당권이 앞섭니다. 이후 청주시 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하·1·2·3층 제1호 도로명주소: 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물 내 제1호 외 4개호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
말소기준 근저당권은 2024.12.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 부수된 이전·질권 관계이므로 각각을 별도의 담보채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당표 역시 근저당권 채권최고액 10,000,000원만 반영하고 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 판단은 보류
감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 113,533,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 거래가격이 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,533,000원 | 10,000,000원 | 101,143,538원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 79,473,100원 | 10,000,000원 | 67,642,584원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 55,631,170원 | 10,000,000원 | 44,229,809원 | 0원 |
어느 시나리오에서도 등기상 근저당권 채권최고액은 전액 배당됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 현재 자료상 실질취득액은 최저가와 동일한 113,533,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 2.1% 추정 | - | 2,389,462원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,143,538원 |
송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 포함한 집행비용 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 외벽은 드라이비트와 벽돌쌓기, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 765.0㎡, 지목은 임야이며 평지의 자루형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육전부제한구역이며 공시지가는 554,700원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-8544호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 원문 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 지번 동일성 확인. 등기에는 산남동 산20-41로 남아 있으나 집합건축물대장은 2021.09.13. 산남동 324-9로 등록전환된 것으로 조사됐습니다.
- 채권관계 대조. 신청채권자 청구액은 50,000,000원이고 등기상 근저당권 채권최고액은 10,000,000원입니다. 채권양도·근질권과 신청채권 내역을 원문으로 확인하세요.
- 건물 이용상태 확인. 지하 1층부터 3층까지 이어지는 내부 이용상태와 각 층의 출입·경계·전유부분 현황을 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 산남동 인근 유사 다세대의 최근 거래가격과 매물가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
배당 계산만 보면 단순합니다. 말소기준은 채권최고액 10,000,000원의 근저당권이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 113,533,000원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 등기상 소유자가 신탁회사이고, 신탁원부 확인 경고가 명시돼 있으며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 등기 지번과 집합건축물대장의 변경 지번도 정리되지 않았습니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 거래가격 없이 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 절차 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이것이 이 물건의 결론입니다.
