청주지방법원 2025타경52047. 청주시 서원구 산남동의 다세대주택으로, 감정평가상 지하1층은 가족실·욕실·보일러실, 1층은 주방·식당·거실·욕실, 2층과 3층은 각각 방1·욕실 등으로 이용 중입니다. 감정가 331,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,473,000원입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 24.01%라는 의미입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 79,473,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.09.10. 제일새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 채권에는 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권최고액 10,000,000원의 근질권도 설정돼 있습니다. 현재 경매신청 채권자는 엠씨아이대부 주식회사이며 청구액은 50,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층1호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 지하1층 가족실·욕실·보일러실 / 1층 주방·식당·거실·욕실 / 2층 방1·욕실 / 3층 방1·욕실 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준은 2021.09.10. 설정된 제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 청주시 압류와 2025.11.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.01.26. 제일새마을금고가 신청했던 앞선 임의경매개시결정은 2025.03.21. 취하를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 신고 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 표에 특정 임차인의 보증금이나 대항력을 얹어 계산할 근거는 없지만, 실제 점유자·전입세대·확정일자 등은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 예상배당 가정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 약 24.01%입니다. 다음 유찰 시 가정가격은 55,631,100원, 그 다음은 38,941,770원입니다. 유찰 횟수만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 79,473,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 55,631,100원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 38,941,770원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,642,486원 |
현재 가정에서는 채권최고액 10,000,000원의 근저당권이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수곡초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 대체적으로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 토지면적 765.0㎡, 지목 임야, 자연녹지지역, 가축사육전부제한구역이며 공시지가는 554,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 이미 4회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁부동산입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 지번 불일치. 등기사항전부증명서에는 산남동 산20-41로 되어 있으나, 집합건축물대장은 2021.09.13. 산남동 324-9로 등록전환된 뒤 등기부 지번변경이 미정리된 것으로 조사됐습니다.
- 실점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자와 실제 사용상태를 다시 대조하세요.
- 채권 승계. 제일새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정 관계를 채권계산서·배당요구서와 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 79,473,000원은 감정가의 24.01%이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 주변 다세대 거래·토지 및 건물 개별성·수선비를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리·체납. 당해세·공용부분 관리비 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 331,000,000원과 최저가 79,473,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
권리 자체는 현재 가정상 매수인 인수액 0원으로 비교적 단순해 보이지만, 신탁등기와 근저당권 이전·근질권, 임대관계 미상, 등기부와 집합건축물대장의 지번 미정리가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”과 “좋은 가격”을 분리해서 판단해야 하는 다세대 경매입니다. 실거래 검증과 신탁원부·점유 확인이 끝나기 전에는 낮아진 최저가만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
