청주지방법원 2025타경52047. 청주시 서원구 산남동 소재 다세대주택으로, 지하 1층부터 지상 3층까지 가족실·주방 및 식당·거실·방· 욕실 등으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 331,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 113,533,000원, 감정가의 34.3%입니다.
등기상 말소기준은 2021년 9월 10일 제일새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 같은 날 박재선 명의로 소유권보존된 뒤 주식회사무궁화신탁으로 신탁 소유권이 이전됐습니다. 이후 청주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션도 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 산정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하·1·2·3층 4호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 지하 1층 가족실·욕실·보일러실, 1층 주방·식당·거실·욕실, 2층 방1·욕실, 3층 방1·욕실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물 · 드라이비트 및 벽돌 마감 · 샷시창호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준 근저당은 최초 제일새마을금고 앞으로 설정됐고, 2024년 12월 13일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 이 근저당권부 채권에는 느티나무제삼차유한회사의 채권최고액 10,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 청주시 압류와 2025년 11월 28일 현재 경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대차 — 등록 임차인은 없지만 현장확인 필요
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 소유자 또는 수탁자 단독 점유라고 단정할 수 없습니다. 현황 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 시세 메리트는 미확인
현재 최저가는 감정가 331,000,000원의 34.3%인 113,533,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락 폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,533,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,473,100원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,631,170원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,143,538원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당권자는 2024.12.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수곡초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육전부제한구역입니다.
- 토지. 토지면적 765㎡, 지목 임야, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 554,700원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 신탁원부. 신탁원부 제2021-8547호에서 처분 권한, 수익자, 임대차 승인 및 신탁재산 관리 조항을 확인해야 합니다.
- 지번 불일치. 등기사항증명서는 산남동 산20-41로 표시되지만 집합건축물대장에는 2021.09.13. 산남동 324-9로 등록전환된 지번변경 내용이 미정리된 것으로 조사됐습니다.
- 점유와 임대차. 임대관계 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 사업자등록과 신탁자의 임대 동의 여부를 확인해야 합니다.
- 채권 관계. 신청채권액 50,000,000원, 근저당 채권최고액 10,000,000원, 근저당권 이전과 근질권 설정 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없는 상태이므로 인근 다세대 거래와 건물 상태, 이용 구조를 조사해 별도의 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 현장 구조. 지하 1층부터 지상 3층까지 이어지는 이용 형태와 실제 독립성, 출입구, 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 실사는 단순하지 않다
등기상 구조만 보면 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 안전한 편입니다. 하지만 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 요소는 권리 인수액이 아니라 신탁원부, 지번변경 미정리, 임대관계 미상, 신청채권과 배당 시뮬레이션의 차이입니다.
최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌어도 비교 실거래가 없으므로 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격과 현장은 보류입니다. 신탁원부와 점유관계, 건축물대장 지번, 실제 채권 범위를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.
