청주지방법원 2025타경52047. 산남동 다세대주택으로, 감정평가 이용상태는 지하1층 가족실·욕실·보일러실, 1층 주방·식당·거실·욕실, 2층 방1·욕실, 3층 방1·욕실 등입니다. 말소기준권리는 2021.09.10 제일새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 같은 날 근저당권 접수번호 113202 뒤인 접수번호 113207로 주식회사무궁화신탁에 소유권이 신탁됐습니다.
이후 제일새마을금고가 2024.01.25 임의경매를 신청했으나 2025.03.21 취하되어 2025.03.24 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 근저당권은 2024.12.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 사건은 2025.11.28 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정으로 진행된 구조입니다. 등기부상 말소기준 근저당 이후 청주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하·1·2·3층 4호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.10 제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 임차관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 신탁을 반드시 함께 본다
핵심 기준점은 2021.09.10 설정된 제일새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 신탁 소유권이전이 접수됐고, 근저당권 자체는 2024.12.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션은 현 회차 매각가 79,473,000원에서 집행비용을 제외하고 근저당 채권최고액 10,000,000원을 전액 배당하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다.
② 4회 유찰 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 79,473,000원으로 감정가 331,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 55,631,100원, 6회 유찰 시 38,941,770원입니다. 유찰이 이어질수록 명목 입찰가는 크게 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 79,473,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 55,631,100원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 38,941,770원 | 0원 |
다만 이 물건의 가격 판단은 단순 감정가 할인율보다 왜 4회까지 유찰됐는지를 먼저 봐야 합니다. 다세대주택이라는 용도, 지하1층부터 지상3층까지 이어지는 이용구조, 자연녹지지역, 약 4미터 도로, 신탁원부 확인사항, 등기부와 건축물대장의 지번 정리 문제, 임대관계 미상 등이 모두 응찰자의 확인 부담으로 작용합니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 사실 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,830,514원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,642,486원 |
현 회차 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 표시·이용관계 — 등기부 지번과 건축물대장 지번이 다르다
감정평가에는 중요한 표시 차이가 적혀 있습니다. 등기사항전부증명서상 소재지는 산남동 산20-41이지만, 집합건축물대장에는 2021.09.13 산남동 324-9번지로 등록전환에 따른 지번 변경이 반영되어 있으며 등기기록에는 그 정리가 되지 않은 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 지하1층은 가족실·욕실·보일러실, 1층은 주방·식당·거실·욕실, 2층과 3층은 각각 방1·욕실 등으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 수곡초등학교 북서측 인근으로 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역이며 대상 토지는 765㎡, 공시지가 554,700원/㎡, 지목은 임야, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택, 자연녹지지역, 약 4미터 도로, 다층 이용구조와 표시 정리사항을 함께 감안해 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2021-8547호 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항, 임대차 권한과 관련된 내용을 등기부와 함께 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입관계 및 보증금·확정일자 유무를 확인해 임차인의 대항력 가능성을 별도로 판정하세요.
- 지번 동일성 확인. 등기부 산20-41과 집합건축물대장 324-9의 등록전환 내역을 확인하고 경매 목적물과 실제 건물이 동일한지 원문 서류로 대조하세요.
- 채권계산 확인. 신청채권자 청구액 50,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 배당요구·채권계산서에서 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 4회 유찰이라는 사실을 단순 할인으로만 해석하지 말고 물건의 구조·점유·표시·신탁 관계가 응찰 저조에 미친 영향을 현장조사와 함께 점검하세요.
- 실질취득 기준. 현 회차 계산상 매수인 인수는 0원이므로 실질취득은 79,473,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 331,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 79,473,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 배당 계산상 근저당권은 전액 변제되고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 할인율 하나로 정하면 안 됩니다. 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항이 명시되어 있으며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 등기부상 산20-41과 건축물대장상 324-9의 지번 변경 미정리까지 있습니다. 인수 계산은 가볍지만 확인 업무는 가볍지 않은 물건입니다. 신탁원부·점유·전입·표시관계를 모두 대조한 뒤에야 79,473,000원이라는 가격을 평가하는 순서가 맞습니다.
