청주지방법원 2025타경52047. 청주시 서원구 산남동에 있는 다세대주택으로, 감정평가상 지하 1층과 지상 1·2·3층을 가족실·주방과 식당·거실·방·욕실 등으로 이용하고 있습니다. 감정가 331,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 113,533,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.10. 제일새마을금고 근저당권 10,000,000원이며, 이후 청주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 단순히 “인수 0원”만 보고 접근해서는 안 됩니다. 이 부동산은 박재선 명의로 소유권보존된 당일 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁됐습니다. 등기부에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2021-8548호를 함께 살펴야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 임대관계 역시 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 임대차 권원의 존재 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하·1·2·3층 5호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 내부 이용 | 지하1층 가족실·욕실·보일러실 / 1층 주방·식당·거실·욕실 / 2층 방1·욕실 / 3층 방1·욕실 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.09.10. 설정된 제일새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 2024년 제일새마을금고가 신청한 앞선 임의경매는 취하돼 2025.03.24. 말소됐으며, 2025.11.28. 엠씨아이대부 주식회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 등기했습니다.
② 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 113,533,000원으로 감정가 331,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 결과로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,533,000원 | 0원 | 101,143,538원 |
| 4회 유찰 시 | 79,473,100원 | 0원 | 67,642,584원 |
| 5회 유찰 시 | 55,631,170원 | 0원 | 44,229,809원 |
세 시나리오 모두 배당 계산상 채권자 총 청구액 10,000,000원이 전액 배당돼 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 경매 청구액은 50,000,000원으로 기재돼 있는 반면 배당 계산에는 10,000,000원이 반영돼 있으므로, 근저당권 이전과 근질권, 신청채권의 범위를 원문 서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,143,538원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여금은 배당요구 및 조세채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 점유·임차관계
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자가 소유자·수탁자 측인지, 임차인 또는 제3자인지는 확인이 필요합니다. 보증금·전입일·확정일자 정보도 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 드라이비트와 벽돌쌓기, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사지 안에 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며, 가축사육전부제한구역입니다.
- 토지 정보. 지목은 임야, 토지면적은 765.0㎡, 공시지가는 554,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 지번 불일치 — 반드시 정리할 항목
등기사항전부증명서에는 산남동 산20-41 지상으로 기재돼 있으나, 집합건축물대장에는 2021.09.13. 산남동 324-9로 등록전환에 따른 지번변경이 반영돼 있습니다. 감정평가서는 이 변경 내용이 등기기록에 정리되지 않은 것으로 조사됐다고 밝히고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁원부 제2021-8548호에서 위탁자·수익자·우선수익자·처분 권한·임대차 동의 조건을 확인하세요.
- 점유관계. 지하 1층과 지상 1·2·3층의 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 외국인체류, 임대차계약과 보증금을 확인하세요.
- 채권관계. 제일새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부 이전, 느티나무제삼차유한회사 근질권, 신청채권 50,000,000원의 관계를 확인하세요.
- 지번 정리. 산20-41과 324-9의 등록전환 내역 및 등기 정리 여부를 확인하세요.
- 시세조사. 다세대주택은 층별 이용상태와 일괄 사용 여부에 따라 가격 편차가 크므로 인근 유사 다세대 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 명도비용. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 점유자 협의, 인도명령 가능 여부와 명도 기간을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·신탁원부를 직접 대조하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 확인해야 할 문서가 많다
현재 최저가는 감정가의 34.3%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 관심을 끌 수 있는 구간입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 신탁원부, 임대관계, 실제 점유, 채권이전·근질권, 지번 불일치입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수도 없습니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 원본과 현장 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
