청주지방법원 2025타경52047. 산남동 소재 다세대 물건입니다. 등기상 최초 소유자는 박재선이고, 같은 날 제일새마을금고 앞으로 채권최고액 10,000,000원의 근저당권이 설정된 뒤 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이루어졌습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 청주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 등기에는 신탁원부 제2021-8548호 확인 필요라는 주의사항이 있고, 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 또 등기사항전부증명서상 산남동 산20-41로 남아 있지만 집합건축물대장에서는 2021.09.13 산남동 324-9로 등록전환된 내용이 정리되지 않은 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층5호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.09.10 근저당
말소기준권리는 2021.09.10 설정된 제일새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 엠씨아이대부 주식회사입니다.
② 임대·점유 리스크 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
별도로 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 자료만으로 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정하는 것은 안전하지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 매각물건명세서상 임차관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 79,473,000원으로 감정가 331,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 79,473,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,631,100원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 38,941,770원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 5회·6회 유찰 가정에서도 계산상 채권자 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 계산이고, 시장가격 적정성과는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 2. 근저당 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,642,486원 |
현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용 1,830,514원, 근저당 10,000,000원, 소유자 교부 67,642,486원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 신탁·공부상 차이 — 입찰 전 핵심 확인사항
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수곡초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 765.0㎡, 지목 임야, 자연녹지지역이며 주거용 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 554,700원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 인근 다세대 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 제2021-8548호의 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 권한을 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 지번 확인. 등기상 산20-41과 집합건축물대장상 324-9 등록전환 내용이 동일 물건에 어떻게 연결되는지 원본 공부를 대조해야 합니다.
- 채권관계 확인. 근저당권 이전·근질권 설정과 현재 신청채권자, 예상배당표상 채권자 표기가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 확인할 권리가 먼저다
현재 최저가는 79,473,000원으로 감정가 331,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없고, 4회 유찰 자체도 가격수용성과 환금성을 다시 점검해야 하는 신호입니다.
여기에 주식회사무궁화신탁의 신탁등기, 임대관계 미상, 등기 지번과 건축물대장 지번의 미정리, 근저당권 이전 이후 채권관계와 배당표 표기의 차이가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “인수액은 낮지만 확인 난도는 낮지 않은 물건”으로 보는 편이 안전합니다. 가격보다 먼저 신탁·점유·공부·채권관계를 정리한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
