113,533,000원
청주지방법원 2025타경52047. 청주시 서원구 산남동의 다세대주택으로, 지하 1층부터 지상 3층까지 가족실·주방·거실·방·욕실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 113,533,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.10. 제일새마을금고 근저당권 10,000,000원이며, 이 근저당권은 2024.12.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
권리산정만 보면 말소기준 이후의 청주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 부동산은 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐고, 등기에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2021-8545호를 함께 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상으로 조사돼, 점유자와 임대차 권한을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하·1·2·3층 2호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 내부 이용상태 | 지하 1층 가족실·욕실·보일러실, 1층 주방·식당·거실·욕실, 2층 방 1·욕실, 3층 방 1·욕실 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.10. 제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 신탁 확인이 필수
2021.09.10. 박재선 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤 같은 날 제일새마을금고의 근저당권과 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권이전 신탁등기가 이어졌습니다. 접수번호상 근저당권이 신탁등기보다 먼저 설정돼 말소기준이 되며, 근저당권은 2024.12.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권도 설정됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 113,533,000원으로 감정가 331,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일하거나 유사한 다세대주택의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 다회 유찰은 가격 할인 신호인 동시에 시장의 낮은 응찰 수요를 보여주는 신호이기도 합니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 113,533,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 79,473,100원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 55,631,170원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,143,538원 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 배당산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 지번·공부 확인 — 산20-41과 324-9
등기사항전부증명서상 소재지는 산남동 산20-41이지만, 집합건축물대장에는 2021.09.13. 산남동 324-9로 등록전환에 따른 지번 변경이 반영된 것으로 조사됐습니다. 등기기록에는 이 변경 내용이 정리되지 않은 상태로 기재돼 있으므로, 경매 목적물의 토지·건물 표시, 대지권과 현황 일치 여부를 원본 공부와 현장에서 대조해야 합니다.
| 등기상 지번 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 |
|---|---|
| 건축물대장상 지번 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 324-9 |
| 지번 변경일 | 2021.09.13. |
| 토지면적 | 765.0㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 임야 / 다세대 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 554,700원/㎡ |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수곡초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 외벽은 드라이비트와 벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지로 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육전부제한구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-8545호에서 수익자, 처분권한, 임대차 권한과 수탁자 동의 조건을 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거를 확인하세요.
- 전입·사업자등록 확인. 주거 전입세대와 사업자등록 여부, 확정일자·배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 지번 정리 확인. 등기상 산20-41과 건축물대장상 324-9의 동일성, 대지권과 목적물 표시를 확인하세요.
- 채권관계 대조. 제일새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정을 확인하세요.
- 배당표 재검산. 신청채권 50,000,000원과 근저당 채권최고액 10,000,000원, 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서로 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물가격을 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 권리가 먼저”
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 113,533,000원까지 내려왔고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 없어 가격 메리트는 확정할 수 없고, 신탁원부 확인과 임대관계 조사도 남아 있습니다.
특히 등기부와 건축물대장의 지번 차이, 신청채권 50,000,000원과 근저당 채권최고액 10,000,000원, 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 101,143,538원이 동시에 표시되는 부분은 원본 서류 확인 없이는 그대로 받아들이기 어렵습니다. 결론은 인수액은 0원으로 산정되지만, 권리와 가격 모두 확인이 끝난 물건은 아니다. 낮아진 최저가보다 신탁·점유·지번·채권관계의 정리가 먼저입니다.
