🏷 4회 유찰 · 24% 💰 인수 0원 🏠 감정가 331,000,000원 📉 최저가 79,473,000원
청주지방법원 2025타경52047. 감정가 331,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,473,000원입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며 지하1층 가족실·욕실·보일러실, 1층 주방·식당·거실·욕실, 2층 방1·욕실, 3층 방1·욕실 등으로 이용 중입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율보다 신탁관계입니다.
2021.09.10 박재선 명의 소유권보존과 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌고, 신탁원부는 제2021-8545호입니다. 같은 날 제일새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 그 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 근저당권부채권에는 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하.1.2.3층2호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 신탁원부 확인이 먼저
말소기준권리는 2021.09.10 제일새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 2024.11.04 청주시 압류와 2025.11.28 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.01.25의 이전 임의경매개시결정은 2025.03.21 취하돼 2025.03.24 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 79,473,000원으로, 시나리오상 감정가의 24% 회차입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 24% | 79,473,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 17% | 55,631,100원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 12% | 38,941,770원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,642,486원 |
현재 배당 계산에서는 채권총액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 67,642,486원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
한편 시나리오에는 신청채권자 청구액이 50,000,000원으로 기재돼 있으나 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 등기에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정된 내용도 있으므로, 배당관계는 해당 권리이전·질권관계 원문과 함께 대조할 필요가 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 지하1층 가족실·욕실·보일러실, 1층 주방·식당·거실·욕실, 2층 방1·욕실, 3층 방1·욕실 등으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 지목은 임야, 토지면적은 765.0㎡, 공시지가는 554,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 주소·신탁·입찰 체크리스트
- 신탁원부. 제2021-8545호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항 및 임대차 권한을 확인합니다.
- 지번 정리. 등기사항전부증명서는 산남동 산20-41로 표시되나 집합건축물대장에는 2021.09.13 산남동 324-9로 등록전환된 지번변경이 미정리된 것으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황 점유자를 직접 확인합니다.
- 근저당권 이전. 제일새마을금고의 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근저당권부채권 근질권도 설정돼 있으므로 권리관계를 원문으로 대조합니다.
- 가격. 감정가 331,000,000원 대비 현재 최저가 79,473,000원으로 크게 낮아졌지만 실거래 시세가 없어 시장가 대비 저가 여부는 별도로 확인합니다.
- 매각기일. 기재된 매각기일은 2026.09.02입니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 계산만 보면 실질취득액은 최저매각가와 같은 79,473,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 2021.09.10 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌고, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구합니다. 감정평가에는 임대관계 미상, 등기와 건축물대장 사이에는 산20-41과 324-9의 지번변경 미정리도 적시돼 있습니다.
여기에 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료는 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수액은 0원으로 계산되지만 신탁원부·현황·주소정리·가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
