청주지방법원 2025타경52047. 청주시 서원구 산남동 소재 다세대 물건입니다. 감정가는 331,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,473,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 하락이지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 측면에서는 2021.09.10. 제일새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 청주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 특이점은 신탁입니다. 2021.09.10. 박재선 명의 소유권보존과 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐고, 등기기록 자체에도 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있음이 기재돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원만으로 모든 사실관계 확인이 끝나는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하·1·2·3층 3호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 등기상 소유 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.09.10. 근저당
말소기준권리는 2021.09.10. 설정된 제일새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사 명의 근질권이 설정돼 있습니다. 2024.11.04. 청주시 압류와 2025.11.28. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·표시 확인 — 임대관계 미상, 지번도 대조 필요
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차인이 없다고 단정하기보다 현황 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가 331,000,000원에서 현재 최저가는 79,473,000원으로 낮아졌습니다. 현재 시나리오의 비율은 24.01%입니다. 이후 5회 유찰 시 55,631,100원, 6회 유찰 시 38,941,770원으로 계산돼 있습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 79,473,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,631,100원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 38,941,770원 | 0원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다. 특히 4회 유찰된 사실 자체는 시장이 앞선 가격 구간에서 낙찰을 받아들이지 않았다는 결과이므로, 현장 가격과 개별 건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 1. 근저당 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,642,486원 |
현재 최저가 79,473,000원 가정 시 근저당 채권 10,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 채권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 3층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 지하1층은 가족실·욕실·보일러실, 1층은 주방·식당·거실·욕실, 2층과 3층은 각각 방과 욕실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 토지면적 765.0㎡, 공시지가 554,700원/㎡이며 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기상 현재 소유자가 수탁자이므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 현황 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 지번 대조. 등기 산남동 산20-41과 집합건축물대장 산남동 324-9의 등록전환 관계 및 대상 호수 일치를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 현장 매매가·임대가를 별도로 확인하세요.
- 유찰 이력. 이미 4회 유찰된 물건이므로 앞선 가격대에서 응찰이 성립하지 않은 이유를 현장 상태·환금성 측면에서 점검하세요.
- 배당 원본 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “가격은 많이 내려왔지만, 확인할 서류도 많다”
현재 최저가는 79,473,000원으로 감정가 331,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 배당 계산만 보면 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 신탁등기, 임대관계 미상, 등기와 집합건축물대장의 지번 차이, 그리고 4회 유찰이 함께 존재합니다. 시세 자료도 없어 낮아진 최저가만으로 저가 매수라고 판단할 수도 없습니다. 배당상 인수는 0원, 그러나 실전 승부처는 신탁원부·점유·표시·현장가격 확인입니다.
