청주지방법원 2025타경52047. 청주시 서원구 산남동 소재 다세대주택으로, 등기상 현재 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁입니다. 2021.09.10. 박재선 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤 같은 날 제일새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정됐고, 그보다 뒤인 접수번호로 주식회사무궁화신탁에 소유권이전 신탁등기가 접수됐습니다. 따라서 말소기준은 2021.09.10. 제일새마을금고 근저당권입니다.
말소기준 이후 청주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됐습니다. 다만 이 물건은 신탁부동산이므로 등기사항증명서만 볼 것이 아니라 신탁원부 제2021-8546호를 통해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 동의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 산20-41 주1 지하·1·2·3층 3호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 852-2 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 이용상태 | 지하1층 가족실·욕실·보일러실, 1층 주방·식당·거실·욕실, 2층 방1·욕실, 3층 방1·욕실 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.10. 제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부 확인은 필수
신고된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에도 임차인 배당이나 매수인 인수액이 반영되지 않아 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입 관계를 다시 확인해야 합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인율만으로 판단 금지
현재 최저매각가는 113,533,000원으로 감정가 331,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭은 크지만, 동일 물건 또는 인근 다세대의 실거래 가격과 비교한 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 113,533,000원 | 101,143,538원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 79,473,100원 | 67,642,584원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 55,631,170원 | 44,229,809원 | 0원 |
각 시나리오에서 등기상 근저당권 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 유찰이 추가될수록 가격이 내려간다는 사실과 실제 시장가치가 낮아지는 것은 같은 의미가 아닙니다. 다세대주택의 입지·도로·건축물 상태와 지번 정리 문제를 반영한 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,143,538원 |
현재 최저가에서는 등기상 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 101,143,538원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 765.0㎡, 지목은 임야, 토지이용상황은 다세대이며 공시지가는 554,700원/㎡입니다. 완경사지 안에 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육전부제한구역입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 등기 지번과 집합건축물대장 지번의 등록전환 내용이 등기기록에 정리되지 않은 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.07.29이므로 현재의 매각 결과·변경·취하 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2021-8546호에서 수익자, 처분 권한, 임대차 동의와 비용 부담 조항을 확인하세요.
- 지번 대조. 등기상 산남동 산20-41과 집합건축물대장상 산남동 324-9가 동일 부동산인지, 등록전환 및 등기 정리 절차를 확인하세요.
- 점유관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입 관계, 인도 가능성을 다시 조사하세요.
- 채권관계. 근저당권 이전과 근질권 설정, 신청채권 50,000,000원과 배당 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서로 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 예상 수선비·환금성을 별도로 조사하세요.
- 배당 외 부담. 당해세·최우선변제와 실제 집행비용 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 원본 확인이 먼저”
이 물건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 신고 임차인과 매수인 인수액도 없어 실질취득액은 현재 최저가 113,533,000원입니다. 그러나 신탁부동산이라는 점, 임대관계가 미상인 점, 등기 지번과 집합건축물대장 지번이 일치하지 않는 점은 별도의 확인이 필요한 요소입니다.
또한 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격은 미확인, 권리는 조건부 검토가 맞습니다. 신탁원부와 지번 정리, 실제 점유와 시세가 확인된 뒤에야 113,533,000원이 진짜 할인 가격인지 판단할 수 있습니다.
