전주지방법원 2025타경20944. 익산시 동산동 ‘익산수도산코아루이지움’ 105동 19층 1902호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사티앤유이며, 2019년 주식회사한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 경매의 기준 권리는 2025.05.21. 강제경매개시결정이고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 400,000,000원인 신건인데, 같은 단지 최근 12개월 실거래 12건 평균은 223,500,000원이고 최신 거래는 2026.07. 215,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 179.0%로, 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 105동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.9377㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사티앤유 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 별도등기는 확인
임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 확인됩니다. 2019년 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2020.09.04. 주식회사티앤유 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 이후 2025.05.21. 신청채권자 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의가 강제경매를 개시했으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 4억은 최근 평균의 179%
익산수도산코아루이지움은 338세대, 2019.10.02. 준공 단지입니다. 최근 12개월 비교 표본은 12건이며, 평균 거래가는 223,500,000원, 최저 195,000,000원, 최고 249,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 12층 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.7㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 9 | 201,500,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 2026.05 | 78.7㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 78.31㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 78.48㎡ | 15 | 231,000,000원 |
| 2026.01 | 78.31㎡ | 17 | 218,000,000원 |
| 2025.09 | 78.37㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 78.48㎡ | 12 | 242,500,000원 |
| 2025.09 | 78.31㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2025.09 | 78.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 223,500,000원 |
최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균 223,500,000원보다 176,500,000원 높고, 최근 시세 대비 비율은 179.0%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 현저히 높습니다. 최근 실거래 최고가 249,000,000원조차 현재 최저매각가에 미치지 못하므로, 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 수도산코아루이지움아파트 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,600,000원 |
현재 회차 400,000,000원 가정 시 집행비용 6,400,000원, 신청채권자 300,000,000원이 배당되고 소유자에게 93,600,000원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰도 최근 최고가보다 높다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 400,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 320,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원입니다. 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 계산됩니다. 그러나 2회 유찰 가격 256,000,000원도 최근 12개월 실거래 최고가 249,000,000원을 웃돕니다. 따라서 단순히 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리동중학교 북동측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 19층 중 19층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 새시창 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·난방설비·급배수설비·화재경보설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 347,600원/㎡입니다. 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 소로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 단지. 익산수도산코아루이지움은 338세대이며 2019.10.02. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 400,000,000원은 최근 12개월 평균 223,500,000원의 179.0%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 가격 괴리를 무시하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.07. 215,000,000원입니다. 최근 시세와 응찰가의 차이를 직접 계산해 상한선을 정해야 합니다.
- 2회 유찰도 점검. 2회 유찰 예상가 256,000,000원은 최근 12개월 최고 거래가 249,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 대지권 별도등기. 매각물건명세서에 대지권 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 등기 원문과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 인도·점유 상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 맞지 않으면 보류”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 조사 내역이 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 현재 최저매각가 400,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 223,500,000원의 179.0%입니다. 최신 거래 215,000,000원은 물론 최근 최고 거래 249,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 게다가 대지권 토지에는 별도등기가 명시돼 있어 원본 확인도 필요합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 낮은 인수 위험보다 높은 매입가격을 먼저 경계해야 하는 물건입니다.
