전주지방법원 2025타경20944. 익산수도산코아루이지움 111동 지하 1층 103호입니다. 감정 이용상태상 기호(2-나~5-마)는 근린생활시설이고, 건물 구조 역시 철근콘크리트구조 지하 1층으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사티앤유입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 따로 잡혀 있지 않고, 현재 말소기준은 2025.05.21. 접수된 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리관계 자체는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별개입니다. 단지 실거래 자료는 전용 78.31~78.70㎡의 아파트 거래이고, 비교 대상 면적 48.9246㎡와도 일치하지 않습니다. 실제 감정 이용상태 역시 본건을 근린생활시설로 구분합니다. 따라서 단지 아파트의 최근 12개월 평균 223,500,000원이나 최신 거래 215,000,000원을 본건의 직접 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
핵심지표
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하 1층 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사티앤유 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
| 명시 인수권리 | 해당사항없음 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
| 비고 | 대지권 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 별도등기 확인 필요
2019.11.07. 주식회사한국토지신탁 명의로 소유권보존 신탁이 등기됐고, 이 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2020.09.04. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사티앤유 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.05.21. 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의가 신청한 강제경매개시결정이 접수됐고, 이 권리가 현재 말소기준으로 잡혀 있습니다.
근저당권과 압류 등 별도의 선순위 담보권은 확인되지 않으며, 임차인도 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음입니다. 다만 대지권 토지의 별도등기는 매각 조건과 직접 연결될 수 있으므로, 그 구체적 내용은 반드시 매각물건명세서와 토지 등기 원본을 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 본건 시세로 쓰면 안 된다
익산수도산코아루이지움의 최근 12개월 실거래 12건은 아래와 같습니다. 모두 전용 78㎡대이며, 본건 비교 면적 48.9246㎡와 일치하지 않습니다. 더 중요한 점은 이 실거래가 아파트 거래인 반면 본건은 감정 이용상태상 지하 1층 근린생활시설이라는 것입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.7㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 9 | 201,500,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 2026.05 | 78.7㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 78.31㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 78.48㎡ | 15 | 231,000,000원 |
| 2026.01 | 78.31㎡ | 17 | 218,000,000원 |
| 2025.09 | 78.37㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 78.48㎡ | 12 | 242,500,000원 |
| 2025.09 | 78.31㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2025.09 | 78.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 223,500,000원 |
최근 12개월 평균은 223,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 215,000,000원, 거래 범위는 195,000,000원~249,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 81,000,000원은 최근 평균의 36.2%로 계산되지만, 이 36.2%를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 비교 표본의 면적이 맞지 않고, 주거용 아파트와 지하 근린생활시설이라는 용도 차이도 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,858,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 수도산코아루이지움아파트 | 300,000,000원 | 79,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 81,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액 300,000,000원 중 79,142,000원이 배당되고, 220,858,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 220,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 236,766,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 249,493,120원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 64,800,000원, 51,840,000원으로 내려가면 신청채권자의 미배당액은 각각 236,766,400원, 249,493,120원으로 커집니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리동중학교 북동측 인근이며, 주변에는 아파트단지와 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2-나~5-마)는 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층입니다.
- 설비. 근린생활시설 부분에는 공용으로 사용하는 기본적인 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 347,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지. 익산수도산코아루이지움은 338세대이며 사용승인일은 2019.10.02.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 대지권 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 토지 등기와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 근린생활시설 시세 별도 확인. 확보된 단지 실거래는 아파트 거래라 직접 비교가 어렵습니다. 동일 또는 유사 지하 근린생활시설의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 현재 임차인 조사 내역은 없지만, 현장 점유 상태는 매각기일 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 확인. 경매 신청채권자가 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의인 만큼 실제 관리비 관련 채권과 현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 지하 1층 근린생활시설은 아파트 주거용 거래와 수요층이 다르므로 공실·임대수요·재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다”
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 임차인은 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대지권 토지 별도등기라는 확인 포인트가 남아 있습니다.
가격 쪽에서는 더 주의가 필요합니다. 단지 최근 실거래 평균은 223,500,000원이지만, 그 12건은 모두 78㎡대 아파트 거래입니다. 본건은 지하 1층 근린생활시설이고 비교 면적도 48.9246㎡로 맞지 않습니다. 따라서 최저가 81,000,000원이 단지 아파트 시세의 36.2%라는 수치만 보고 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 확인하기 쉬운 편이지만, 가격과 환금성은 별도의 근린생활시설 시세 확인이 필요한 물건입니다.
