전주지방법원 2025타경20944. 익산시 동산동 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 104호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정요항표상 지하1층 기호(2-나~5-마)는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사티앤유이며, 근저당권이나 압류가 선행한 구조가 아니라 2025.05.21. 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의의 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산된 사건입니다.
권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2019년 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2020.09.04. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사티앤유 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 등기된 2025.05.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 “대지권 토지에 별도등기 있음”이라고 적혀 있으므로, 이 부분은 입찰 전 토지 등기와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20944 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지하1층 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사티앤유 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 별도등기 확인 필요
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 대지권 토지의 별도등기라는 별도 확인사항이 남습니다.
② 시세 비교 — 27.3%를 그대로 ‘가격 메리트’로 읽으면 안 된다
단지 실거래 자료에는 최근 12개월 12건이 있고 평균 거래가는 223,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 215,000,000원입니다. 그러나 본건의 목표면적은 36.8823㎡인 반면, 아래 실거래는 78.31~78.7㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가와 이 거래가격을 직접 비교해 적정가치를 판단하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.7㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 9 | 201,500,000원 |
| 2026.06 | 78.7㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 2026.05 | 78.7㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 78.31㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 78.48㎡ | 15 | 231,000,000원 |
| 2026.01 | 78.31㎡ | 17 | 218,000,000원 |
| 2025.09 | 78.37㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 78.48㎡ | 12 | 242,500,000원 |
| 2025.09 | 78.31㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2025.09 | 78.7㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 223,500,000원 |
표면상 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 223,500,000원의 27.3%입니다. 그러나 이 수치는 서로 다른 면적의 거래를 비교한 결과입니다. 특히 감정요항표는 본건 지하1층 구간을 근린생활시설로 설명하는 반면, 실거래 자료는 78㎡대 단지 거래이므로 이 비율 자체를 가격 가점으로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 수도산코아루이지움아파트 | 300,000,000원 | 59,502,000원 |
| 미배당 | - | 240,498,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,000,000원을 가정하면 집행비용 1,498,000원, 신청채권자 배당 59,502,000원으로 매각대금이 소진되고, 신청채권자의 미배당액은 240,498,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리동중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하1층 기호(2-나~5-마)는 근린생활시설이며, 공용으로 사용하는 기본적인 위생설비가 돼 있습니다.
- 토지. 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역과 소로2류·소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역, 공장설립제한지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 347,600원/㎡이며 토지이용상황은 아파트로 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 명시돼 있으므로 토지 등기와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 비교사례 재선정. 목표면적 36.8823㎡와 실거래 78.31~78.7㎡가 맞지 않으므로 현재 27.3% 수치를 입찰가 근거로 사용하지 않아야 합니다.
- 근린생활시설 기준 검토. 지하1층 근린생활시설의 동일 규모 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신청채권자는 현재 회차에서도 240,498,000원이 미배당되지만, 제공된 배당표상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어, 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 최저가 61,000,000원이 참고 실거래 평균 223,500,000원의 27.3%에 불과해 보이지만, 그 실거래는 본건 목표면적 36.8823㎡와 맞지 않는 78.31~78.7㎡ 거래입니다. 여기에 대지권 토지 별도등기도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 비교사례 재검증 후 판단입니다.
