전주지방법원 2025타경20944. 등기부상 현재 소유자는 주식회사티앤유입니다. 2019년 주식회사한국토지신탁 명의로 소유권보존·신탁등기가 이뤄졌으나 해당 신탁은 이후 말소됐고, 2020년 9월 4일 주식회사티앤유 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 근저당권은 0건, 별도 압류도 0건이며, 2025년 5월 21일 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서는 그 경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 있고, 매수인이 승계할 권리금액은 0원으로 산정돼 있습니다.

권리구조만 보면 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별개의 문제입니다. 단지 실거래 자료에는 최근 12개월 평균 223,500,000원, 최신 거래 215,000,000원이 잡혀 있어 78,000,000원의 최저가가 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 거래들은 모두 전용 78.31~78.70㎡ 아파트이고, 대상 비교 기준 면적은 42.9971㎡로 면적 매칭도 되지 않았습니다. 더욱이 감정 이용상태는 지하층 기호들을 근린생활시설로 구분하고 있으므로 아파트 실거래를 대상 물건의 직접 시세로 쓰는 것은 부적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 없고 매수인 인수 0원

임차인 없음. 별도로 확인된 임차인이 없어 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제가 나타나지 않습니다. 근저당권도 없으며, 과거 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 5월 21일 강제경매개시결정입니다. 데이터상 이 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 34.9%라는 숫자를 그대로 쓰면 안 된다

익산수도산코아루이지움의 조회 실거래는 최근 12개월 12건이며 평균은 223,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 215,000,000원입니다. 그러나 12건 모두 전용 78㎡대 아파트 거래이고 대상 비교 기준 면적 42.9971㎡와 일치하지 않습니다.

수치만 계산하면 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 223,500,000원의 34.9%입니다. 하지만 이 비율은 동일 용도·동일 면적의 직접 비교 결과가 아닙니다. 조회된 아파트 실거래의 최저 195,000,000원·최고 249,000,000원 역시 같은 이유로 대상 지하층 101호의 적정가격 상·하한으로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

현재 최저가 78,000,000원 가정 시 집행비용 1,804,000원을 제외한 76,196,000원이 신청채권자 측에 배당되고, 청구액 300,000,000원 중 223,804,000원이 미배당으로 남습니다. 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 배당 변화 — 유찰돼도 인수액은 0원

유찰될수록 신청채권자의 미배당액은 223,804,000원에서 239,123,200원, 251,378,560원으로 늘지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차별 가격 하락이 곧 채권 부족분의 매수인 승계를 의미하는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이리동중학교 북동측 인근이며 주변에는 아파트단지와 주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정서상 기호(1-가)는 아파트, 기호(2-나~5-마)는 근린생활시설입니다. 지하층 근린생활시설 부분은 공용으로 사용하는 기본적인 위생설비 등이 되어 있습니다.
• 도로. 남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 347,600원/㎡, 토지면적은 14,837.1㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 및 공장설립제한지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 판단. 단지는 338세대이고 2019년 10월 2일 사용승인된 것으로 조회되지만, 제공된 거래 12건은 아파트 거래이므로 대상 지하층 근린생활시설의 환금성을 그 거래량으로 직접 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 비교대상부터 다시 잡기. 78㎡대 아파트 거래가 아니라 대상과 같은 지하층·근린생활시설·유사 면적의 거래 및 임대수익 자료를 기준으로 적정가를 확인해야 합니다.
• ‘34.9% 할인’ 착시 금지. 78,000,000원이 최근 아파트 평균 223,500,000원의 34.9%라는 계산은 존재하지만 비교대상 자체가 달라 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.
• 점유관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 현장 점유 및 사용주체는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비 확인. 신청채권자가 수도산코아루이지움아파트 입주자대표회의이고 청구금액이 300,000,000원이므로, 대상 호실과 관련한 관리비·공용부분 부담 내역은 원자료로 확인하는 것이 중요합니다.
• 용도·전유면적 원본 대조. 주소는 111동 지1층 101호이고 감정 이용상태는 지하층 기호를 근린생활시설로 기재하고 있습니다. 집합건축물대장·감정평가서에서 대상 호실의 정확한 전유면적과 용도를 대조해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 신청채권자의 미배당액이 크더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확인”

이 사건은 권리 인수 측면에서는 단순합니다. 임차인이 없고 근저당권도 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 조회된 최근 12개월 평균 223,500,000원과 최신 215,000,000원은 78㎡대 아파트 거래이고, 대상 비교 기준 면적 42.9971㎡와 일치하지 않으며 감정 이용상태도 지하층 근린생활시설을 별도로 구분하고 있습니다. 그러므로 최저가 78,000,000원을 두고 “아파트 시세의 34.9%라서 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 핵심은 깨끗한 권리를 확인한 다음, 동일 용도·유사 면적의 별도 시세와 임대가치를 확보해 7,800만원의 적정성을 다시 검증하는 것입니다.