매력지수 C등급 · 권리상 소멸 구조이나 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 리스크 확인이 필요하고 신건 가격도 최근 시세보다 높음
말소기준 이후 권리는 소멸하지만 대항력 임차인 보증금이 확인되지 않아 인수 가능성이 남고 최근 12개월 평균 대비 최저가가 높아 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인 보증금이 미상입니다. 신건 가격도 최근 12개월 실거래 평균보다 높아 가격보다 임차 리스크 확인이 먼저인 물건입니다.
감정가 / 최저가
93,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 시세
87,000,000원
최근 6건 평균
최저가 ÷ 최근시세
106.9%
최근 시세 이상
매수인 인수
확인 필요
대항력 임차 보증금 미상
창원지방법원 2025타경21759. 통영시 정량동 삼익비치맨션 2동 401호 아파트입니다. 핵심은 단순한 근저당 경매가 아니라 대항력 임차인 존재 가능성입니다. 말소기준권리는 2015년 국민은행 근저당권이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 황영택 임차인은 2009년 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정될 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경21759
소재지
경상남도 통영시 정량동 1127 삼익비치맨션 2동 4층401호
물건종류
아파트
소유자
원현숙
감정가 / 최저가
93,000,000원 / 93,000,000원 (신건)
신청채권자
유케이제십일차유동화전문유한회사(양도 전 주식회사국민은행)
청구금액
1,424,378,017원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인이 변수
말소기준권리는 2015.10.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 매각으로 이후 권리는 소멸합니다. 그러나 임차인 황영택은 2009.04.03 전입으로 확인되어 말소기준 이전 점유자로, 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능, 보증금 미상
임차인
전입
대항력
보증금
우선변제
승계
황영택
2009.04.03
有
미상
확인 필요
확인 필요
⚠️ 핵심 위험 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가와 인수금액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 보증금이 미상이라 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음
삼익 단지 동일 평형(84.96㎡) 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 87,000,000원, 최신 거래는 2025.02 95,000,000원입니다. 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 106.9%로 최근 시세보다 높습니다.
거래월
층
거래가
2025.02
13
95,000,000원
2025.01
6
75,000,000원
2024.08
3
79,000,000원
2024.07
11
98,000,000원
평균
6건
87,000,000원
⛔ 가격 판단 최근 12개월 평균 대비 최저가가 높습니다. 전체 평균 96,333,333원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 최근 거래 흐름(최근 12개월 평균 87,000,000원)을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,074,000원
을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행
960,000,000원
90,926,000원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
⑤ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 황영택 임차인의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서와 관련 서류 확인이 필요합니다.
가격 보수 접근. 최저가 9,300만원은 최근 12개월 평균 8,700만원보다 높습니다.
권리 구조. 국민은행 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만 대항력 임차인 위험은 별도 검토 대상입니다.
점유 확인. 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸권리보다 임차 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리 자체는 단순합니다. 하지만 대항력 임차인 황영택의 보증금이 미상이라는 점 때문에 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 또한 최근 12개월 실거래 평균보다 신건 가격이 높아 가격 메리트도 제한적입니다. 입찰 판단의 핵심은 가격보다 임차보증금 확인입니다.
