근저당 이후 권리는 소멸하지만 대항력 임차인의 보증금 미상 인수 위험이 있고 최저가가 최근12개월 시세의 124.6%로 가격 메리트가 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 2009년 전입 임차인의 대항력 있음 표시가 있어 보증금 확인이 핵심입니다. 또한 최저가 3.76억은 최근 12개월 실거래 평균 3.016억 대비 124.6%로 신건 가격 메리트가 없습니다.
감정가 / 최저가
376,000,000원
신건(0회 유찰)
최근12개월 시세
301,666,666원
동일 평형 3건
최저가 ÷ 시세
124.6%
시세보다 높음
임차 리스크
확인 필요
대항력 있음 표시
창원지방법원 2025타경21759. 경상남도 통영시 무전동 일성르네상스 101동 405호 아파트입니다. 권리 구조는 2015년 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2009년 전입한 황영택 임차인이 확인되고 대항력 있음으로 표시되어 있어, 보증금이 밝혀지기 전에는 단순 안전형으로 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경21759
소재지
경상남도 통영시 무전동 1063 일성르네상스 101동 4층405호
물건종류 / 면적
아파트 · 전용면적 정보 확인 필요
소유자
황성균
감정가 / 최저가
376,000,000원 / 376,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구액
유케이제십일차유동화전문유한회사(양도 전 주식회사국민은행) / 1,424,378,017원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
⚠️ 임차인 확인 포인트 황영택 임차인은 2009.04.03 전입으로 말소기준권리인 2015.10.26 근저당보다 앞선 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 범위는 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입
대항력
보증금
위험
황영택
2009.04.03
有
미상
보증금 확인 필요
③ 시세 비교 — 신건 가격은 높다
일성르네상스 동일 평형 거래 기준 최근 실거래를 비교하면 최저매각가는 최근 시세 대비 높은 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2025.10
134.64㎡
5
325,000,000원
2025.10
134.64㎡
4
275,000,000원
2025.01
134.64㎡
15
305,000,000원
최근12개월 평균
301,666,666원
최저가 376,000,000원은 최근12개월 평균 301,666,666원보다 높고, 최신 거래 325,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 상태에서는 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
배당분배 (신건 3.76억)
최저가 vs 실거래
최저가 3.76억은 최근12개월 평균 3.016억보다 높습니다.
④ 예상배당표
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,064,000원
을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행
960,000,000원
369,936,000원
잔여
-
0원
⛔ 입찰 판단 현재 가격에서는 시세 대비 할인 효과가 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 대항력 있음 표시 임차인의 보증금·확정일자 확인이 우선입니다.
가격 검토. 최저가가 최근12개월 평균보다 높아 신건 응찰 메리트가 낮습니다.
권리 분석. 2015.10.26 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격은 별개”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리 정리는 명확하지만, 대항력 임차인 보증금 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 여기에 최저매각가 3.76억은 최근12개월 평균 3.016억 대비 높은 수준입니다. 권리는 확인형, 가격은 보류형으로 판단하며 임차보증금 확인 후 접근하는 것이 적절합니다.
