권리 자체는 말소기준 이후 권리 소멸 구조이나 대항력 임차인 인수 가능성이 있고 보증금이 확인되지 않아 리스크가 남음. 근린시설 시세 대비 가격 부담과 환금성 저하를 반영해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 흐름은 단순하지만 핵심 변수는 대항력 있는 임차인입니다. 황영택 씨는 2009.04.03 전입으로 말소기준권리 이전 대항력이 인정되며, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 인수 위험이 남아 있습니다. 따라서 최저가 20.31억만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
2,031,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 최근 12개월
97,500,000원
2건 평균
임차인 리스크
보증금 미상
대항력 有
매수인 인수
확인 필요
임차보증금 가능성
창원지방법원 2025타경21759. 통영시 무전동 일성한솔타운 2층 상가202호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사일성건설이며, 2015년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금, 주택도시보증공사, 경남은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 임차인입니다. 현황조사상 황영택 씨가 확인되며 전입일은 2009.04.03입니다. 말소기준권리인 2015.02.06 국민은행 근저당보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경21759 (임의경매)
소재지
경상남도 통영시 무전동 994-12 일성한솔타운 2층상가202호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 뷔페, 사무실 등 이용
소유자
주식회사일성건설
감정가 / 최저가
2,031,000,000원 / 2,031,000,000원
신청채권 / 청구
유케이제십일차유동화전문유한회사(양도 전 주식회사국민은행) 관련 · 1,424,378,017원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 말소 구조지만 임차인이 변수
② 임차인 분석 — 대항력 有, 보증금 확인 필수
임차인
전입일
대항력
우선변제
승계
황영택
2009.04.03
대항력 有
확인 필요
해당 없음
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 경우 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이라 최저가 20.31억을 기준으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래와 괴리
일성한솔타운 거래 자료 기준 최근 12개월 평균 거래가는 97,500,000원, 최신 거래는 2026.07 90,000,000원입니다. 감정가 20.31억은 해당 거래 기준과 큰 차이가 있어, 일반적인 가격 비교만으로는 매력 판단이 어렵습니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
59.85㎡
5
90,000,000원
2026.01
59.85㎡
2
105,000,000원
2025.04
59.85㎡
2
110,000,000원
평균
—
최근 12개월 2건
97,500,000원
⚠️ 가격 판단 최근 12개월 평균 거래와 감정가는 큰 차이가 있으며, 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -19.2%입니다. 단순히 감정가 대비 할인 여부보다 실제 점유·임대수익·임차인 인수 여부 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,031,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
22,710,000원
국민은행 근저당
3,600,000,000원
2,008,290,000원
신용보증기금 가압류
646,000,000원
0원
주택도시보증공사 가압류
5,275,800,000원
0원
경남은행 가압류
377,085,446원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
감정가와 최근 거래가격 차이가 커 가격보다 권리·점유 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 황영택 씨 보증금 확인 전에는 낙찰 후 인수비용 계산 불가.
현장 확인. 뷔페·사무실 등 실제 이용 상태와 영업 여부 확인 필요.
상가 환금성 검토. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 임대수요 확인 필요.
권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류는 소멸하지만 대항력 임차인 위험은 별도 검토.
맺으며 — “말소 구조보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2009.04.03 전입한 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않았습니다. 상가 경매에서는 최저매각가보다 실제 취득비용이 중요합니다. 임차보증금 확인 전에는 입찰가를 정하기 어렵고, 확인 이후에야 투자 판단이 가능합니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
4.2회 유찰
소재지
경상남도 통영시 무전동 994-12 일성한솔타운 2층상가202호
법원·사건
창원지방법원
통영지원·2025타경21759
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-24 10:00
·2층 210호경매법정
물건
일성한솔타운 2층상가202호
철근콘크리트조 / 489.206㎡외 2건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
