최저가는 최근12개월 실거래 대비 낮지만, 말소기준권리 이전 전입 임차인의 보증금 미상으로 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 최근 거래 수준과 비교해 접근 가능한 가격입니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 점유자 리스크입니다. 2009년 전입한 황영택 점유자는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있으며, 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 확인이 필수입니다.
하지만 임차인 부분은 단순하지 않습니다. 현황조사상 황영택 점유자가 확인되고, 2009.04.03 전입으로 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력은 있으나 실제 인수액은 보증금 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경21759
소재지
경상남도 통영시 인평동 112-2 일성한우리아파트2차 4층401호
물건종류 / 면적
다세대 · 전용 46.832㎡
소유자
주식회사일성건설
감정가 / 최저가
44,000,000원 / 44,000,000원 (신건)
청구금액
1,424,378,017원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2015.10.26 설정된 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 임차인 황영택은 2009.04.03 전입으로 선순위 가능성이 있어 매수인 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 리스크
점유자
전입
대항력
보증금
판단
황영택
2009.04.03
有
미상
보증금 확인 필요
⚠️ 가장 중요한 확인사항 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰 후 배당되지 않는 범위로 남으면 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 접근 가능
동일 단지 일성한우리(C동) 전용 46.83㎡ 기준 거래입니다. 최근 거래는 2023.12 4,500만원이며, 최근12개월 평균도 4,500만원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2023.12
46.83㎡
3
45,000,000원
2022.09
46.83㎡
2
35,000,000원
2022.09
46.83㎡
5
40,000,000원
2022.08
46.83㎡
5
48,000,000원
2021.06
46.83㎡
2
48,000,000원
평균
-
5건
43,200,000원
최저가 4,400만원은 전체 평균 거래 4,320만원보다 높지만, 최근12개월 거래 4,500만원 대비 97.8% 수준입니다. 가격 자체는 큰 할인은 아니지만 접근 가능한 범위입니다. 다만 임차인 인수 가능성이 확인되지 않은 상태에서는 가격만으로 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,192,000원
국민은행 근저당
960,000,000원
42,808,000원
신용보증기금 가압류
646,000,000원
0원
주택도시보증공사 가압류
5,275,800,000원
0원
경남은행 가압류
377,085,446원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
가격보다 임차인 인수 가능성 확인이 우선입니다.
✅ 권리 관점 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 후순위 가압류는 낙찰자가 부담하지 않습니다.
⛔ 주의 관점 선순위 전입 임차인이 확인됩니다. 보증금 미상 상태에서 입찰하면 예상하지 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 매각물건명세서와 임차인 권리 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 황영택의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
가격 판단. 최근12개월 거래 4,500만원 대비 최저가는 97.8% 수준입니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류는 소멸하지만 선순위 임차인은 별도 검토 대상입니다.
명도 검토. 점유자가 있는 물건으로 인도 절차 가능성을 고려해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 선순위 가능 임차인이 존재하는 다세대입니다. 최근 거래 대비 가격은 접근 가능한 수준이나, 보증금 미상 임차인의 인수 가능성이 결과를 좌우합니다. 임차인 확인 전 입찰 판단은 금물이며, 권리 확인이 끝난 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
