특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 황영택(전입 2009-04-03)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.12
2회 · 최저 78,400,000원
D
매력지수35
부동산임의경매
2025타경21759 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트조
84.90㎡
최저매각가
신건 · 1차
112,000,000원
1억 1,200만
감정가 112,000,000원
입찰 보증금
1,120만원
최저가의 10% · 11,200,000원
실거래 대비
▲ 15.5%
시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균
9,700만원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
대항력 임차인 보증금 미상으로 실질취득가 확정이 어렵고 신건 가격도 최근 시세보다 높습니다.
-
권리
국민은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸
-
임차인
황영택 전입 2009.04.03, 대항력 있음·보증금 미상
-
가격
최저가 112,000,000원으로 최근 12개월 평균 96,000,000원보다 높음
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (44)
법원경매 권리분석 · 아파트
대항력 임차인 보증금 미상, 시세보다 높은 신건 가격 — 거제 일성한빛타운 407호
창원지방법원 2025타경21759 · 경상남도 거제시 장평동 726 일성한빛타운 4층407호
감정가 112,000,000원 · 최저매각가 112,000,000원(신건) · 매각기일 2026.08.24 · 임의경매
35점
매력지수 D등급 · 권리 후순위는 정리되지만 대항력 임차인 보증금 미상과 시세 상회로 위험이 큰 물건
대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 배제할 수 없고 최저가가 최근 12개월 평균보다 높아 종합 D
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차인 황영택의 보증금이 미상인 상태라 인수 위험을 가격으로 확정할 수 없습니다. 또한 최저가 1.12억은 최근 12개월 평균 거래 9,600만원보다 높아 신건 가격 메리트가 부족합니다.
최근 12개월 평균
96,000,000원
최저가 대비 116.7%
창원지방법원 2025타경21759. 경상남도 거제시 장평동 일성한빛타운 4층407호 아파트입니다. 소유자는 주식회사일성건설이며, 말소기준권리는 2015.10.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 신용보증기금, 주택도시보증공사, 경남은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21759 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 726 일성한빛타운 4층407호 |
|---|
| 용도 / 규모 | 아파트 · 전용 84.9㎡ |
|---|
| 소유자 | 주식회사일성건설 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 |
|---|
| 신청채권 | 142,437,801원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.24 |
|---|
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심
⚠️ 임차인 리스크 황영택은 2009.04.03 전입으로 말소기준권리 이전 전입 상태이며 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금·확정일자는 미상으로, 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 가능성 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입 | 대항력 | 보증금 | 위험 |
|---|
| 황영택 | 2009.04.03 | 有 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 높다
일성한빛타운 동일면적 84.9㎡ 거래 기준 최근 거래를 우선 비교합니다. 최근 12개월 평균은 96,000,000원, 최신 거래는 2025.12 96,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2025.12 | 84.9㎡ | 3층 | 96,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 84.9㎡ | 11층 | 95,000,000원 |
| 평균 | 12건 | - | 97,750,000원 |
⛔ 가격 판단 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 96,000,000원보다 높습니다. 하락 추세(-1.9%) 상황에서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 항목 | 배당액 |
|---|
| 집행비용 | 2,368,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 109,632,000원 |
| 신용보증기금 가압류 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 0원 |
| 경남은행 가압류 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 가격 검토. 최저가 1.12억은 최근 거래 수준보다 높아 신건 응찰 시 가격 메리트가 제한됩니다.
- 권리 검토. 2015.10.26 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 현장 확인. 임대관계와 실제 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소 구조는 단순하지만 임차인이 변수”
권리순위상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이라는 점이 핵심 변수입니다. 또한 최저가가 최근 12개월 거래보다 높아 신건 가격 경쟁력도 부족합니다. 이 물건은 권리보다 임차인 확인과 가격 조정이 우선인 사건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 통영시 정량동 1127 삼익비치맨션 2동 4층401호
2025-08-12 14:43
- *방문시 폐문으로 본 건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음.
- *전입세대확인서(동거인포함)열람한바, 황역택씨 세대 전입되어 있어 별지 임대차조사서에 임차인으로 표기 하였으나, 방문시 만나지 못해 실제 임대차관계는 알 수 없었음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
경상남도 통영시 무전동 1063 일성르네상스 101동 4층405호
2025-08-22 10:05
- *방문시 박순덕씨(황영배씨의 배우자) 만나 문의한바 본인은 소유자 황성균씨의 모친으로 본건 전부 소유자 세대 점유하고 있다고 하며, 전입세대 확인서(동거인포함) 열람한바 황영배씨 세대 외 전입자 없고, 본건 전부 황영배씨 세대 점유하고 있음.
- *외국인체류확인서 열람한바 해당 사항 없음.
경상남도 통영시 무전동 994-12 일성한솔타운 2층상가202호
- *본건 예식장으로 주변 수소문 한바 영업하지 않은지 오래 되었다 하며 본건 방문시 폐문으로 본 건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음.
- *전입세대확인서(동거인포함)열람한바, 전입자 없음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
- *상가건물임대차 현황서 열람한바, 해당사항 없음.
경상남도 통영시 무전동 994-12 일성한솔타운 3층상가301호
- *본건 예식장으로 주변 수소문 한바 영업하지 않은지 오래 되었다 하며 본건 방문시 폐문으로 본 건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음.
- *전입세대확인서(동거인포함)열람한바, 전입자 없음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
- *상가건물임대차 현황서 열람한바, 해당사항 없음.
경상남도 통영시 무전동 994-12 일성한솔타운 4층상가401호
- *본건 예식장으로 주변 수소문 한바 영업하지 않은지 오래 되었다 하며 본건 방문시 폐문으로 본 건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음.
- *전입세대확인서(동거인포함)열람한바, 전입자 없음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
- *상가건물임대차 현황서 열람한바, 해당사항 없음.
경상남도 통영시 인평동 112-2 일성한우리아파트2차 4층401호
- *방문시 폐문으로 본건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음.
- *전입세대확인서(동거인포함)열람한바, 전입자 없음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
경상남도 거제시 장평동 726 일성한빛타운 4층407호
- *방문시 폐문으로 본건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음.
- *전입세대확인서(동거인포함)열람한바, 전입자 없음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-08-24
10:00
2층 210호경매법정
매각결정기일
D+7
2026-08-31
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-08-24 |
유찰 |
- |
건물·단지 정보
K-apt
일성한빛타운
4층407호
장평3로3길 41 (장평동,일성한빛타운)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 13층
현 매물 4층
연식
30년차 · 준공 1996년 4월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
혼합식
분양
아파트
시공 (주)일성건설
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.19
22평형
공급 ~72㎡
전용 60㎡ · 48건
31평형
공급 ~101㎡
전용 85㎡ · 29건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 70.6㎡ (약 21.4평)
182세대 구성
104세대 · 60㎡↓ (~18평)
78세대 · 60~85㎡ (18~26평)
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
6,467.0㎡
≈
1,956.3평
소유
개인
소재
경상남도 거제시 장평동 · 726
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
53억 2,298만원
823,100원/㎡ × 6,467.0㎡
▼
감정가 2%
▲
+104.2%
· 연평균 +8.0%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (2)
상대보호구역
저촉
절대보호구역
저촉
호재 (2)
소로1류(폭 10m~12m)
접함
소로2류(폭 8m~10m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 거제시 장평동 726 일성한빛타운 4층407호
이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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