광주지방법원 2026타경31331. 광주 동구 대인동 영무파라드주상복합 1층 101호, 178.12㎡의 근린시설입니다. 감정평가상 소매점(7-ELEVEN 및 일부 공실)로 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사체다카이며, 2019.12.23 신탁등기가 설정됐다가 2020.02.20 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 그 뒤 2020.02.28 비아신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 박태수의 전세권 30,000,000원, 주택도시보증공사의 가압류 8,041,480,125원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 신고된 점유관계입니다. 주식회사 공사중푸드마켓의 전입일은 2015.03.11로 기재되어 있고, 보증금은 확인되지 않습니다. 정확도상 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태의 핵심 인수위험으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 대인동 148-1 영무파라드주상복합 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 1층 101호 · 178.12㎡ |
| 감정 이용상태 | 소매점(7-ELEVEN 및 일부 공실) |
| 소유자 | 주식회사체다카 |
| 감정가 / 최저가 | 903,000,000원 / 903,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 1,150,593,688원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.28 비아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 신탁은 2020.02.20 이미 말소됐고, 말소기준인 2020.02.28 근저당 이후의 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 점유조사에서는 말소기준보다 앞선 전입이 확인됩니다. 특히 공사중푸드마켓의 전입일 2015.03.11은 건물의 2019.12.13 사용승인 시점 및 2019.12.23 소유권보존보다도 앞서 기재돼 있어, 전입일·점유대상·보증금의 원본 대조가 반드시 필요한 상태입니다.
임차인·점유관계 — 대항력·우선변제·승계 점검
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 공사중푸드마켓 용도·점유부분 미상 | 2015.03.11 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 매수인 승계 가능 |
| 박태수 101호(주선1부분) · 주거 | 2023.04.11 | 30,000,000원 차임 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 2026.07.20 배당요구 · 전세권 30,000,000원 |
| 강다영 점유부분·용도 미상 | 2024.01.31 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 2026.05.21 배당요구 |
| 이다애 점유부분·용도 미상 | 2024.10.11 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이진주 점유부분·용도 미상 | 2025.01.08 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 958.0% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
영무파라드주상복합의 최근 거래자료는 12건, 최근 12개월 평균은 94,262,500원, 최신 거래는 2025.06의 87,910,000원입니다. 수치만 놓으면 최저가 903,000,000원은 최근 12개월 평균의 958.0%로 계산됩니다.
그러나 이 비교는 가격 판단에 직접 사용할 수 없습니다. 경매 대상은 178.12㎡의 1층 근린시설인데, 확인된 실거래는 21.36㎡와 24.9㎡입니다. 면적이 일치하지 않고 이용상태도 대상 물건은 소매점입니다. 따라서 87,910,000원~98,800,000원의 거래를 근거로 “경매물건이 비싸다”거나 반대로 “유찰되면 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 21.36㎡ | 10 | 87,910,000원 |
| 2025.06 | 21.36㎡ | 13 | 87,910,000원 |
| 2025.06 | 21.36㎡ | 10 | 87,910,000원 |
| 2025.04 | 24.9㎡ | 3 | 98,800,000원 |
| 2025.04 | 24.9㎡ | 4 | 98,800,000원 |
| 2025.04 | 24.9㎡ | 2 | 98,800,000원 |
| 2025.04 | 21.36㎡ | 6 | 87,910,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.36㎡·24.9㎡ | 12건 | 94,262,500원 |
③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,430,000원 |
| 2. 근저당 · 비아신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 전세권 · 박태수 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,041,480,125원 | 261,570,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액 8,671,480,125원 중 채권자 배당액은 891,570,000원, 미배당액은 7,779,910,125원입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유관계의 실제 인수액 또한 확정하지 못한 상태입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 영무파라드주상복합 15층 중 1층 101호의 근린시설로, 감정평가상 소매점(7-ELEVEN 및 일부 공실)으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주세무서 북서측 인근이며, 주위에는 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 지적도상 소로각지에 접하고, 단지 북서측으로 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 중점경관관리구역·전통상업보존구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.12.13 준공된 영무파라드주상복합으로 전체 140세대이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현황조사에서는 여러 명의 전입·점유관계가 확인돼 실제 사용구획과 점유범위 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 공사중푸드마켓의 보증금·확정일자·실제 점유범위를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 2015.03.11 전입일 원본 대조. 해당 전입일은 건물 준공 2019.12.13 및 소유권보존 2019.12.23보다 앞서므로 신고 대상 호수와 전입자료의 정확한 대응관계를 확인해야 합니다.
- 박태수 점유구획 확인. 등기 전세권 범위는 101호 178.12㎡ 중 남쪽방향 121.69㎡이며, 현황상 주거로 조사됐습니다. 감정평가의 소매점·일부 공실 이용상태와 함께 실제 구획을 대조해야 합니다.
- 가격 비교 대상 재선정. 현재 확인된 12건 실거래는 21.36㎡·24.9㎡로 대상 178.12㎡와 면적이 다릅니다. 이 자료만으로 입찰가 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 903,000,000원 가정 배당표는 집행비용 11,430,000원, 비아신용협동조합 600,000,000원, 박태수 30,000,000원, 주택도시보증공사 261,570,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 선순위 점유 보증금이 확인되면 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수액을 모르면 가격도 모른다”
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 정리가 됩니다. 그러나 법원경매의 실질 위험은 등기부 밖 점유관계에서 남습니다. 2015.03.11 전입한 공사중푸드마켓의 보증금이 미상이고, 대상 178.12㎡와 현재 확보된 실거래 면적 21.36㎡·24.9㎡도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 903,000,000원을 두고 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 근거가 부족하고, 실질취득액 역시 903,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
순서는 명확합니다. 선순위 전입의 실체와 보증금을 먼저 확인하고, 그 다음 178.12㎡ 근린시설에 맞는 가격 기준을 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리 인수액 미상·가격 비교 불충분 — 보수적 접근입니다.
