광주지방법원 2026타경31331. 광주 동구 대인동 영무파라드주상복합 1층102호 근린시설입니다. 감정 이용상태상 1층102호는 소매점(공실)로 기재되어 있습니다. 권리의 기준점은 2020.02.28 설정된 비아신용협동조합 근저당권 646,800,000원입니다. 이후 순천시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 비아신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 위험합니다. 현황조사에는 주식회사 공사중푸드마켓이 2015.03.11부터 점유관계가 있는 것으로 기록되어 있어 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로, 정확도상 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 낙찰가 1,070,000,000원 외 추가 승계금액이 있는지 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수

2019.12.23 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2020.02.20 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2020.02.28 비아신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 순천시 압류와 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 선순위 1건을 먼저 확인

조사된 점유·임차관계는 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박태수의 점유부분은 101호(주선1부분)로 기재되어 대상인 102호와 직접 일치하지 않습니다. 반면 주식회사 공사중푸드마켓은 점유부분과 보증금이 확인되지 않은 상태에서 기준일만 2015.03.11로 나타나므로, 대상 102호와의 실제 임대차관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 있지만 대상면적이 다르다

영무파라드주상복합의 최근 거래 12건 평균은 94,262,500원, 최신 거래는 2025.06의 87,910,000원입니다. 하지만 이 거래들은 전용 21.36㎡ 또는 24.9㎡이고, 시세 검색 대상면적은 245.548㎡로 면적이 매칭되지 않습니다. 따라서 최저가 1,070,000,000원이 최근 평균의 1135.1%라는 계산값을 그대로 이용해 “비싸다”거나 “싸다”고 결론 내리는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정)

현재 계산상 채권 총 청구액 8,688,280,125원 중 1,056,900,000원이 배당되고, 미배당은 7,631,380,125원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 실제 매수인 승계금액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주세무서 북서측 인근이며 주위에 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 대상 1층102호는 소매점(공실)로 기재되어 있습니다.
• 도로. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 지적도상 소로각지에 접하고 북서측으로 단지 진입로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 토지정보에는 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있고, 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 중 1층102호이며 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자부터 확정. 주식회사 공사중푸드마켓의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 101호 기록 분리 확인. 박태수의 점유부분은 101호(주선1부분)로 기재되어 있으므로 대상 102호와의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 선순위 보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 낙찰가 외 승계금액을 더해 판단해야 합니다.
• 시세표 직접 비교 금지. 제공 실거래는 21.36㎡·24.9㎡이고 대상 시세 검색면적은 245.548㎡로 매칭되지 않습니다.
• 근린시설 수익성 확인. 1층102호가 소매점 공실로 평가된 만큼 실제 임대가능 조건과 점유현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용 13,100,000원, 비아신용협동조합 646,800,000원, 주택도시보증공사 410,100,000원 배당 계산만으로 선순위 임차보증금 승계 여부가 해소되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — 등기보다 선순위 점유 확인이 먼저

이 사건은 말소기준권리 이후 등기가 소멸한다는 점만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 그러나 실제 낙찰자의 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 2015.03.11 선순위 점유자의 보증금이 미상이고, 해당 점유가 대상 102호에 어떤 임대차관계로 연결되는지가 확정되지 않았습니다. 여기에 실거래 12건도 대상면적과 불일치해 감정가 1,070,000,000원의 가격 적정성을 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위 소멸”만으로 인수 0원·가격 메리트를 결론내릴 수 없는 확인 우선형 근린시설입니다. 선순위 점유관계와 실제 보증금이 확인되기 전에는 응찰가 판단도 보류하는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.