광주지방법원 2026타경31331. 광주 동구 대인동 영무파라드주상복합 6층 606호, 아파트로 이용 중인 전용 21.3622㎡ 물건입니다. 말소기준권리는 2020.02.28 설정된 비아신용협동조합 근저당권 51,600,000원입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.12.23 신탁등기는 2020.02.20 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다.

다만 이 사건은 “후순위 권리는 소멸한다”는 사실만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 현황조사에는 임차인·점유자 5명이 나타나고, 그중 주식회사 공사중푸드마켓의 전입일이 2015.03.11로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 알려지지 않았고 점유 부분도 특정되지 않았으므로, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 인수 가능성 미상”입니다. 특히 해당 전입일은 영무파라드주상복합의 준공일인 2019.12.13보다 앞서므로, 606호와 직접 연결되는 점유인지 원문 대조가 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정

등기상 말소기준은 2020.02.28 비아신용협동조합 근저당권입니다. 2025.12.15 주택도시보증공사 가압류와 2026.05.11 임의경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.12.01에는 민간임대주택등기가 존재하므로, 해당 등기의 매각 후 처리와 효력은 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.

임차인·점유자 분석

박태수는 현황조사상 점유 부분이 101호(주선1부분)로 특정되어 606호와 호수가 다릅니다. 나머지 점유자 중 주식회사 공사중푸드마켓·이다애·강다영·이진주는 점유 부분이 특정되지 않았으므로 606호와의 직접 관련 여부를 원문에서 대조하는 것이 핵심입니다.

② 시세 비교 — 표면가격은 최근 평균 아래, 실질취득은 미확정

영무파라드주상복합 전용 21.36㎡의 실거래 표본은 12건이고, 집계된 최근 12개월 평균은 88,493,333원입니다. 현재 최저가 86,000,000원은 이 평균의 97.2%입니다. 최신 거래는 2025.06 87,910,000원입니다.

실거래 최저는 87,910,000원, 최고는 88,910,000원이며, 최저매각가 86,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.2%입니다. 따라서 낙찰대금 자체만 놓고 보면 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 이 물건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 실제 매수인 승계액이 확인되지 않았습니다. 승계액이 존재하면 실질취득액은 86,000,000원을 넘어가므로, 97.2%라는 표면 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

배당모형상 채권자 총 청구액은 8,093,080,125원, 예상 배당액은 84,052,000원이며 미배당액은 8,009,028,125원입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 점유자 보증금이 미상이므로 실제 권리 인수 여부는 별도로 확정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태상 606호는 아파트로 이용 중이며, 같은 건물에는 소매점과 공실로 이용되는 호실도 함께 존재하는 주상복합입니다.
• 입지. 광주광역시 동구 대인동 광주세무서 북서측 인근의 상가지대로, 주변에 상업용 부동산이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물이며 606호는 6층에 위치합니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하며 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 거래 표본. 영무파라드주상복합은 140세대이며, 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주식회사 공사중푸드마켓 점유 확인. 2015.03.11 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
• 준공일과 전입일의 시간관계 확인. 해당 점유자의 전입일 2015.03.11은 단지 준공일 2019.12.13보다 앞섭니다. 606호와 직접 연결되는 정보인지 확인이 필요합니다.
• 호수 불일치 확인. 박태수는 점유 부분이 101호(주선1부분)로 특정돼 있습니다. 606호 분석에 직접 포함되는 임차인인지 사건 원문에서 구분해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한은 인수액 확인 뒤 결정. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 97.2%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고, 선순위 임차보증금 승계가 없다는 점을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
• 배당표의 0원 인수를 확정값으로 오해하지 않기. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 점유자의 보증금이 미상입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “97.2%보다 선순위 점유 확인이 먼저”

이 물건의 표면가격은 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 86,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 88,493,333원의 97.2%이고, 최신 거래 87,910,000원보다도 낮습니다. 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

하지만 결론은 가격이 아니라 선순위 점유자가 좌우합니다. 2015.03.11 전입으로 기재된 주식회사 공사중푸드마켓은 말소기준보다 앞서 있으면서 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. “86,000,000원에 사는 물건”이라고 전제해 시세 메리트를 평가하면 안 됩니다. 606호와의 점유관계 및 보증금 승계 여부가 0원으로 확정될 때 비로소 97.2%라는 가격 비교가 의미를 갖습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 핵심입니다.