광주지방법원 2026타경31331. 광주 동구 대인동 영무파라드주상복합 7층 708호, 전용 21.3622㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사체다카이고, 2020.02.28. 설정된 비아신용협동조합 근저당권 51,600,000원이 말소기준입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 8,041,480,125원과 2026.05.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤쪽의 가압류가 아니라 점유관계입니다. 주식회사 공사중푸드마켓이 2015.03.11. 전입한 것으로 조사되어 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 점유자를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없습니다. 권리분석상 표현은 대항력 가능·미상이 적절하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질취득원가 역시 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 핵심

등기상 핵심은 단순합니다. 2020.02.28. 비아신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.12.01.에는 이 주택이 민간임대주택이라는 등기가 추가되어 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 5건 중 선순위 1건 집중 확인

박태수·강다영·이다애·이진주의 전입일은 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 주식회사 공사중푸드마켓만 말소기준보다 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다. 특히 박태수의 점유부분은 101호(주선1부분)로 기재되어 이 사건의 708호와 호수가 일치하지 않으므로, 실제 708호와의 점유관계도 원문에서 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 97.2% 할인만으로는 부족하다

영무파라드주상복합 전용 21.36㎡ 실거래 표본 12건의 평균은 88,493,333원입니다. 최저가 86,000,000원은 이 평균의 97.2%로, 차액은 2,493,333원입니다. 최신 표본 거래는 2025.06. 87,910,000원으로, 최저가는 이보다도 1,910,000원 낮습니다.

거래 범위 자체도 87,910,000원~88,910,000원으로 좁아, 86,000,000원은 표면적으로는 소폭 낮은 가격입니다. 다만 제시된 거래월이 2025.04~2025.06이고 매각기일은 2026.08.27이므로, 입찰 시점 가격을 그대로 대표한다고 단정하기에는 시차가 있습니다. 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 확인되어 매수인이 승계할 금액이 생긴다면 실질취득원가는 86,000,000원을 넘어갑니다. 따라서 현 단계의 시세 비교는 확정 최저가 기준의 참고치일 뿐입니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

86,000,000원 가정 시 집행비용 1,948,000원, 비아신용협동조합 51,600,000원, 주택도시보증공사 32,452,000원이 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 8,009,028,125원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 보증금 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 광주세무서 북서측 인근으로, 주위에는 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 영무파라드주상복합 중 6층 602호·606호 및 7층 708호는 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물이며 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 부정형 평지의 주상용 건부지로, 지적도상 소로각지에 접하고 단지 북서측으로 진입로가 개설되어 있습니다.
• 규제 확인. 토지 관련 자료에는 중심상업지역, 감정평가 요항에는 일반상업지역으로 각각 기재되어 있으므로 입찰 전 토지이용계획 원본을 대조할 필요가 있습니다.
• 기타. 방화지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 기재되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 보증금 확인. 주식회사 공사중푸드마켓의 2015.03.11. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 실질취득원가로 재계산. 최저가 86,000,000원만으로 시세와 비교하지 말고, 인수할 보증금이 확인되면 반드시 이를 더한 실질취득원가와 실거래를 다시 비교해야 합니다.
• 박태수 점유호수 확인. 조사상 점유부분이 101호(주선1부분)로 기재되어 있으므로 708호와 실제 관련이 있는지 원본에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 최신성 점검. 실거래 표본은 2025.04~2025.06 거래입니다. 2026.08.27 입찰 시점의 실제 매매 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 과신 금지. 현재 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있지만, 이는 미상인 선순위 점유 보증금을 반영한 확정치가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차관계·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “2.8% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”

신건 최저가 86,000,000원은 실거래 평균 88,493,333원보다 2,493,333원 낮고, 비율로는 97.2%입니다. 숫자만 보면 약간의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2015.03.11. 전입 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인의 승계액 역시 미상입니다.

따라서 현재 단계에서 86,000,000원을 그대로 실질취득원가로 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 보증금이 확인되어 인수액이 생기면 그만큼 실질취득원가가 상승하고, 지금 보이는 2,493,333원의 가격 차이는 쉽게 사라질 수 있습니다. 후순위 등기는 정리되지만 선순위 점유관계는 미정. 이 물건은 가격보다 먼저 점유자의 권리와 보증금을 확정해야 하는 사건입니다.