광주지방법원 2026타경31331. 광주 동구 대인동 영무파라드주상복합 6층 602호 아파트입니다. 감정평가 이용상태상 602호를 포함한 일련번호 3~5는 아파트로 이용 중이며, 영무파라드주상복합은 140세대, 사용승인일은 2019.12.13입니다. 대상 면적은 21.3622㎡입니다.

등기만 보면 기준은 명확합니다. 2020.02.28 비아신용협동조합 근저당권 51,600,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 조사된 점유·임차 기록 중 주식회사 공사중푸드마켓의 전입일이 2015.03.11로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계가 핵심

2019.12.23 주식회사체다카 명의로 소유권보존 후 같은 날 국제자산신탁주식회사에 신탁됐고, 2020.02.20 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이어 2020.02.28 비아신용협동조합 근저당이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 2025.12.15 주택도시보증공사의 가압류 8,041,480,125원과 2026.05.11 임의경매개시결정은 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유관계 — 선순위 한 건의 금액이 비어 있다

조사상 점유·임차 기록은 5건이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 박태수는 전입일이 기준권리 뒤이고, 이다애·강다영·이진주 역시 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력 없는 것으로 정리됩니다. 다만 박태수의 점유부분은 101호(주선1부분)로 기록되어 본건 602호와 호수가 다르므로 실제 대상 호수와의 관련성을 원본에서 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 97.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다

영무파라드주상복합의 대상 면적과 매칭된 21.36㎡ 실거래는 최근 12개월 12건입니다. 평균은 88,493,333원, 최저는 87,910,000원, 최고는 88,910,000원이며 최신 거래는 2025.06 87,910,000원입니다.

최저매각가 86,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.2%입니다. 따라서 인수액이 정말 0원이라는 전제 아래에서만 명목 가격이 최근 시세 평균보다 낮습니다. 그러나 선순위 점유자의 보증금이 미상인 현재는 이 97.2%를 그대로 실질 할인율로 볼 수 없습니다. 실제 승계액이 확인되는 순간 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 승계액이 되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 8,093,080,125원, 총 배당액은 84,052,000원, 미배당액은 8,009,028,125원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 시뮬레이션에는 매수인 인수 0원이 표시되어 있으나, 선순위 점유 기록의 보증금이 미상인 점은 별도의 권리 위험으로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주세무서 북서측 인근에 위치하며 주변은 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로, 602호를 포함한 일련번호 3~5는 아파트로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
• 단지. 영무파라드주상복합은 140세대이며 사용승인일은 2019.12.13입니다.
• 토지. 토지정보에는 중심상업지역으로 표시되고, 감정요항에는 일반상업지역으로 기재돼 있어 용도지역 표기는 원본 대조가 필요합니다. 방화지구, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 함께 확인됩니다.
• 도로. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 소로각지에 접하고 북서측으로 단지 진입로가 개설돼 있습니다.
• 공시지가. 1,381,000원/㎡로 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자부터 확인. 주식회사 공사중푸드마켓의 2015.03.11 전입 기록에 대해 실제 602호 점유 여부, 보증금, 확정일자 및 배당관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 승계할 보증금이 확인되면 최저가 86,000,000원에 승계액을 더한 금액을 최근 12개월 평균 88,493,333원과 비교해야 합니다.
• 호수 불일치 점검. 박태수의 기록은 101호(주선1부분)로 되어 있어 본건 602호와의 관련 여부를 반드시 구분해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 배당표 과신 금지. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 선순위 점유자의 미상 보증금을 확정해 주는 자료가 아닙니다.
• 가격 판단 순서. 권리관계를 먼저 확정한 뒤에야 현재 97.2% 또는 유찰 시 68,800,000원·55,040,000원의 가격 의미를 평가할 수 있습니다.

맺으며 — “97.2%보다 먼저 확인할 숫자는 미상 보증금”

이 물건의 명목 최저가는 86,000,000원이고 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 88,493,333원입니다. 숫자만 놓으면 97.2%라 신건 가격이 시세 평균 아래에 있습니다. 그러나 이번 사건의 승부처는 이 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 빠른 2015.03.11 점유 기록이 존재하면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 매수인이 떠안을 금액이 확정되지 않았기 때문입니다.

등기 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유관계는 미확정. 따라서 현 단계 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득가 확인 전 보류”입니다. 선순위 점유자의 실제 호수와 보증금을 확인해 승계액이 0원임이 확인될 때 비로소 86,000,000원과 최근 시세를 직접 비교할 수 있습니다.