267,540,000원
울산지방법원 2024타경5440. 양산시 물금읍 유타운 1층 101호의 근린시설입니다. 감정가 546,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 267,540,000원입니다. 소유자는 견록월이고, 현재 등기상 핵심 권리는 2020.01.23. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,256,000,000원으로 이 물건의 감정가와 최저가를 크게 웃돌지만 공동담보가 설정된 근저당입니다. 경매에서 중요한 것은 채권최고액의 크기 자체보다 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지인데, 제공된 권리관계에서는 그런 권리가 확인되지 않습니다.
2017년 부산은행·비엔케이저축은행 근저당은 2020년에 이미 말소됐고, 2020년 수협은행 근저당 이후 발생한 조민숙 가압류, 강춘화 근저당, 수협은행 임의경매개시결정, 정호성 강제경매개시결정, 국 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 예상배당상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5440 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 백호2길 101, 1층101호 (유타운) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(도림원) |
| 소유자 | 견록월 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 267,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,138,191,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.01.23. 수협은행 근저당권입니다. 그 이전에 존재했던 부산은행 근저당 2건과 비엔케이저축은행 근저당 1건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 조민숙 가압류 187,377,049원, 강춘화 근저당 50,000,000원 및 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 546,000,000원, 현재 최저매각가는 267,540,000원으로 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 187,278,000원, 네 번째 유찰 시 131,094,599원까지 내려갑니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 267,540,000원 | 49% | 2,230,382,609원 |
| 3회 유찰 시 | 187,278,000원 | 34% | 2,309,520,941원 |
| 4회 유찰 시 | 131,094,599원 | 24% | 2,364,917,774원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 면적·동일 단지 실거래만으로 가격을 읽기 어렵고, 실제 영업상태·임대료·공실·점유관계가 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,545,560원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 2,256,000,000원 | 262,994,440원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 강춘화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 조민숙 | 187,377,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 267,540,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,545,560원을 제외한 262,994,440원이 수협은행에 배당되고, 후순위 강춘화 근저당과 조민숙 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 2,230,382,609원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호는 근린생활시설 도림원으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 도림원과 주식회사 범어부동산이라는 상호의 점포가 있다고 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 양산시 물금읍 가촌리 소재 양산디자인공원 남서측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12m, 북동측 폭 약 10m, 남동측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접 도로와 등고평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 484.9㎡, 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 절대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물로 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 내장 타일 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스, 기계식주차, 화재경보설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유자 확인. 도림원 및 주식회사 범어부동산 상호의 점포가 확인되므로 실제 영업자·점유자와 소유자 또는 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 서류 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장 확인을 통해 보증금·사업자등록·점유개시 시점을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 말고, 주변 근린시설 거래 및 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2020-47호가 기재돼 있으므로 실제 채권회수 구조를 볼 때 공동담보 범위를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 후순위 권리. 강춘화 근저당 50,000,000원과 조민숙 가압류 187,377,049원은 현재 예상배당에서 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31.입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 근린시설은 점유와 가격을 따로 본다”
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 번 유찰돼 최저가는 감정가 546,000,000원의 49%인 267,540,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 현황에는 실제 점포 상호가 확인되고 임대관계가 미상이며, 근린시설 특성상 시세 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격은 추가 검증, 점유관계는 현장 확인 필수입니다.
