울산지방법원 2024타경5440. 양산시 물금읍 유타운 3층301호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 견록월이고, 현재 말소기준권리는 2020.01.23 설정된 수협은행 근저당권 2,256,000,000원입니다. 그 뒤 조민숙 가압류 187,377,049원, 수협은행 임의경매개시결정, 정호성 강제경매개시결정, 국 압류와 최용의 상가건물임차권이 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2017.06.30 설정됐던 부산은행 근저당 900,000,000원·996,000,000원과 비엔케이저축은행 근저당 300,000,000원은 2020년 말소됐고, 2020.02.07 설정된 비엔케이저축은행 근저당 60,000,000원도 2021.08.12 해지로 말소됐습니다. 즉 현재의 권리 판단에서는 수협은행 근저당을 기준으로 그 이후 권리를 정리하면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5440 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 백호2길 101, 3층301호 (유타운) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 견록월 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 215,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,138,191,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 2026.08.31 · 울산지방법원 양산등기소 |
| 토지 | 준주거지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.01.23 수협은행 근저당입니다. 조민숙 가압류는 2023.08.16, 본건 수협은행 임의경매개시결정은 2024.06.28, 정호성 강제경매개시결정은 2024.08.13, 국 압류는 2025.02.10, 최용 상가건물임차권은 2025.12.16 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유·사용 | 전입·등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최용 | 임차권등기 · 전유부분 중 15.12㎡(가칭 312호) | 2021.05.31 | 2021.09.06 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수수 | 주거 | 2024.03.26 | 2024.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 2020.06.29 | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 명 모두 전입·등록 시점이 2020.01.23 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 최용은 임차보증금 5,000,000원, 임대차계약일 2021.05.27, 점유개시일 2021.06.01, 확정일자 2021.09.06이며 2024.09.06 배당요구를 했습니다. 장수수와 주식회도 배당요구를 했지만 보증금은 확인이 필요한 상태입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 215,110,000원으로 감정가 439,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 근린시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가치나 환금성을 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 리포트에서는 ‘감정가보다 많이 내려왔다’는 사실과 ‘실제 시장에서 저렴하다’는 판단을 구분합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,811,540원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 2,256,000,000원 | 211,298,460원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 조민숙 | 187,377,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,443,377,049원 중 211,298,460원이 배당되고, 미배당은 2,232,078,589원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 215,110,000원 | 211,298,460원 | 2,232,078,589원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 150,577,000원 | 147,668,922원 | 2,295,708,127원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 105,403,900원 | 103,128,245원 | 2,340,248,804원 | 0원 |
신청채권자 수협은행의 청구액은 2,138,191,305원입니다. 현재 회차에서는 211,298,460원, 3회 유찰 시 147,668,922원, 4회 유찰 시 103,128,245원이 배당되는 시나리오로 모두 청구액을 충족하지 못합니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 미회수액이고, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “양산디지인공원” 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·공원·공영주차장·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물로, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 내장 타일 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 기계식주차, 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터, 북동측 약 10미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 절대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 484.9㎡, 공시지가 1,492,000원/㎡, 지목 대·주상용·평지·세로장방·중로각지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.01.23 수협은행 근저당이 기준이며 이후 가압류·경매·압류·임차권이 실제 매각물건명세서에서도 소멸 대상으로 정리되는지 대조하세요.
- 임차인 3명 점유 확인. 대항력은 없지만 현장 점유는 별개의 문제입니다. 최용·장수수·주식회의 실제 사용구획과 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 보증금 확인. 장수수와 주식회의 보증금은 확인이 필요합니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 구획 확인. 최용 임차권은 전유부분 중 15.12㎡, 가칭 312호로 특정돼 있습니다. 301호 내부의 실제 구획과 도면을 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 215,110,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치가 낮다는 판단은 동일하지 않습니다. 근린시설의 실제 거래·임대 상태를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 가격과 점유
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2020.01.23 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 기준일 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가 215,110,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 분명하지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 여기에 내부 점유·구획, 보증금 확인이 필요한 임차인까지 존재합니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 등기 인수보다 실제 점유와 시장가치를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
