울산지방법원 2024타경5440. 양산시 물금읍 유타운 2층 201호의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 유비즈오피스 사무실 등 근린생활시설이고, 내부는 칸막이 등으로 구분해 7개 호실의 사무실이 있는 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2020년 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 2,256,000,000원이며 공동담보목록 제2020-47호가 기재돼 있습니다. 수협은행의 경매 청구액은 2,138,191,305원입니다.

그 뒤 조민숙 가압류, 수협은행 임의경매개시결정, 박순희 근저당권, 정호성 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 따라서 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 임차관계입니다. 강진영은 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 임차관계는 별도 확인

말소기준인 수협은행 근저당 이후의 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이것만으로 최종 인수 0원을 확정할 수는 없습니다. 강진영의 전입일과 보증금이 미상이기 때문입니다. 선순위 대항력 임차인으로 확인되고 배당으로 소진되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당분은 낙찰가 외 실질취득비용이 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 핵심정보 미상

정호성과 주식회는 전입신고일이 2020.01.23 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 강진영은 전입일 자체가 확인되지 않아 같은 판단을 할 수 없습니다. 또한 3명 모두 보증금 액수가 확인되지 않아 배당·최우선변제 규모도 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 504,000,000원, 현재 최저매각가는 246,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 3회 유찰 시 시나리오는 172,872,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 121,010,399원입니다.

다만 이 물건은 근린시설이고 내부를 7개 사무실로 구획해 이용하고 있습니다. 감정가 대비 할인폭은 경매 회차를 보여줄 뿐 실제 시장가치나 실질취득비용을 자동으로 보장하지 않습니다. 특히 강진영이 인수형 임차인으로 확인되면 최저가가 더 낮아져도 실질취득 총액이 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,960,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구액 2,493,377,049원 중 242,702,560원이 배당되고, 미배당은 2,250,674,489원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기채권의 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하는 것은 아니며, 임차인 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “양산디지인공원” 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·공원·공영주차장·나지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)이며 칸막이 등으로 호실을 구분해 7개 호실의 사무실이 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 기계식주차, 화재경보 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 12m, 북동측 약 10m, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지계획. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 절대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 내부 사무실 구획이 존재하므로 실제 점유·임대 구조와 향후 이용형태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강진영 전입일 확인. 말소기준 2020.01.23보다 앞인지 뒤인지가 대항력 판단의 출발점입니다.
• 강진영 보증금 확인. 보증금이 확인되어야 배당 후 미회수액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
• 7개 사무실 점유 매칭. 실제 점유자와 각 사무실 구획, 임대차계약 대상 부분을 일치시켜 확인해야 합니다.
• 정호성 관계 확인. 등기상 관계인과 동일 이름으로 표시된 점 때문에 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 수협은행 공동담보 확인. 채권최고액 2,256,000,000원 근저당에 공동담보목록 제2020-47호가 있으므로 실제 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당과 잔여 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 임차인 한 명을 확인해야 한다

이 물건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 정호성과 주식회 역시 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 그러나 강진영은 전입일·보증금이 모두 미상입니다.

따라서 현재 최저가 246,960,000원이 감정가 504,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 강진영이 선순위 대항력 임차인이고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 확인된다면, 그 미배당분이 매수인에게 남아 실질취득비용을 끌어올릴 수 있습니다. 여기에 이미 2회 유찰된 근린시설이고 내부가 7개 사무실로 구획돼 있다는 이용 특성까지 고려하면, 이 사건은 등기권리는 소멸형이지만 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.