울산지방법원 2024타경5440. 양산시 물금읍 가촌리 유타운 1층 102호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 견록월이고, 말소기준권리는 2020.01.23. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,256,000,000원이며, 이후 조민숙의 가압류, 수협은행 임의경매개시결정, 정호성의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 실무상 핵심은 등기 순위만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 102호·103호·104호의 각 호실 구분 없이 경계선과 칸막이를 없애 벽체를 제거한 뒤 일단으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재는 빈플로우카페라는 상호의 점포가 있는 것으로 적혀 있습니다. 감정평가 역시 일련번호 2·3·4를 일단으로 이용 중인 근린생활시설로 조사했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5440 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 백호2길 101, 1층102호 (유타운) |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 일련번호 2·3·4 일단으로 이용 중인 근린생활시설(빈플로우 카페) |
| 소유자 | 견록월 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 972,000,000원 / 476,280,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,138,191,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.23. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채무자는 견록월, 채권최고액은 2,256,000,000원이며 공동담보목록 제2020-47호가 기재돼 있습니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 2건과 비엔케이저축은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 2023.08.16. 조민숙 가압류 187,377,049원, 2024.06.28. 수협은행 임의경매개시결정, 2024.08.13. 정호성 강제경매개시결정, 2025.02.10. 국의 압류가 이어집니다. 이 권리들은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·현황 — 이 사건의 실제 확인 포인트
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 조사됐고, 매각물건명세서에는 현재 빈플로우카페 상호의 점포가 있다고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 없다고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,162,800원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,256,000,000원 | 469,117,200원 |
| 3. 가압류 · 조민숙 | 187,377,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 476,280,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 7,162,800원 이후 수협은행에 469,117,200원이 배당되고, 조민숙 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 2,443,377,049원 가운데 총 배당액은 469,117,200원, 미배당은 1,974,259,849원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 476,280,000원 | 469,117,200원 | 1,974,259,849원 |
| 3회 유찰 · 34% | 333,396,000원 | 327,928,456원 | 2,115,448,593원 |
| 4회 유찰 · 24% | 233,377,200원 | 229,309,919원 | 2,214,067,130원 |
신청채권자 수협은행의 청구액은 2,138,191,305원입니다. 현재 회차에서도 수협은행 배당은 469,117,200원에 그쳐 청구액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 매각가격은 333,396,000원, 233,377,200원으로 내려가지만 수협은행 배당도 각각 327,928,456원, 229,309,919원으로 감소합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양산디지인공원 남서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공원·공영주차장·나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 102호·103호·104호는 일단으로 이용 중인 근린생활시설이며 빈플로우 카페로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물로 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 강화유리창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 기계식주차, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터, 북동측 약 10미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되고 중로3류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이며 102호·103호·104호가 일단으로 사용 중이라는 점을 원문에서 다시 확인하세요.
- 호실 경계. 각 호실 사이 경계선·칸막이·벽체가 제거돼 있으므로 실제 내부 구조와 향후 분리사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현재 빈플로우카페 상호의 점포가 있고 임대관계는 미상으로 조사돼 있습니다. 실제 점유자와 사용근거를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 수협은행 근저당 이후 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 적정가를 정하지 말고 근린시설의 임대수익·공실·상권을 별도 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 총액 대비 1,974,259,849원의 미배당이 발생하지만 배당 부족액 자체는 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.23. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 판단을 어렵게 만드는 요소는 현황입니다. 102호·103호·104호를 구분하던 벽체가 제거돼 일단으로 쓰이고 있고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 현재 빈플로우카페 점포가 있습니다. 임대관계도 미상입니다. 게다가 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없어 ‘49%니까 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 확인하기 쉽지만, 점유·호실 경계·일괄매각 범위와 가격 적정성을 현장에서 확인해야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
