울산지방법원 2024타경5440. 양산시 물금읍 가촌리 유타운 4층 401호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 견록월이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2020.01.23 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,256,000,000원, 채무자는 견록월이며 공동담보목록 제2020-47호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정, 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 권리등기만 보고 바로 ‘안전’으로 끝내기는 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설이며 현재 홍프로스크린골프장으로 사용 중이라고 기재되어 있고, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 보증금이나 사업자등록 기준일이 있는지는 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5440 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 백호2길 101, 4층401호 (유타운) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 홍프로스크린골프장으로 사용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 · 4층 401호 |
| 소유자 | 견록월 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 253,330,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,138,191,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
과거 2017.06.30 설정된 부산은행 근저당권 2건과 비엔케이저축은행 근저당권은 2020.01.23 및 2020.01.28 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2020.01.23 수협은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2020.02.07 설정된 비엔케이저축은행 60,000,000원 근저당도 2021.08.12 해지로 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 조민숙의 가압류 187,377,049원, 수협은행의 임의경매개시결정, 정호성의 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다. 제공된 권리분석에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 국의 압류와 별개로 배당표에는 당해세가 미반영되어 있으므로 세금 관련 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 517,000,000원이고 현재 최저매각가는 253,330,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 177,331,000원, 124,131,699원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 253,330,000원 | 2,194,393,669원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 177,331,000원 | 2,269,328,683원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 124,131,699원 | 2,321,783,194원 |
여기서 중요한 점은 실거래 비교 자료가 없다는 것입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 경매 회차의 할인율일 뿐, 현재 시장가 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 근린시설은 영업상태·임대료·보증금·상권·수익률에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,346,620원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 2,256,000,000원 | 248,983,380원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 조민숙 | 187,377,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,443,377,049원 중 예상 배당은 248,983,380원이고, 미배당은 2,194,393,669원입니다. 매수인 인수는 배당모델상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “양산디지인공원” 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·공원·공영주차장·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물로 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트, 내벽은 내장 타일 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터, 북동측 폭 약 10미터, 남동측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 절대보호구역에 포함되고, 중로3류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 홍프로스크린골프장으로 사용 중입니다. 실제 점유 주체와 소유자·임차인 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 임대차계약서, 보증금, 사업자등록, 점유개시 시점 등을 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 인근 근린시설 거래·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 배당 외 항목. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 미반영되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2020-47호가 기재되어 있으므로 해당 공동담보 관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 아직 열려 있다
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.23 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 데이터상 매각으로 소멸하며 배당모델상 인수도 0원입니다. 그러나 물건은 현재 영업 중인 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 또 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 말할 근거도 없습니다.
등기상 인수는 낮지만, 점유·임대차와 시장가격 검증은 반드시 남아 있습니다. 이 물건은 ‘권리가 깨끗해 보이니 바로 입찰’하는 유형이 아니라, 현장 점유 관계와 실제 수익·거래가를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 근린시설입니다.
