창원지방법원 2025타경12046. 김해시 동상동 늘해랑아파트 8층 803호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이고, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 155,000,000원입니다. 등기상 계산된 말소기준은 2020.01.20. 을구 4번 이종호 근저당권 700,000,000원이며, 이후 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 배종현, SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH, 정서인, 이승도 4명이고, 한국토지주택공사는 배종현 보증금 64,500,000원을 대위·승계한 보증기관 신고입니다. 따라서 LH 신고액을 별도 임차보증금으로 합산하면 중복 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12046 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 8층803호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 호계로 508-13 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) |
| 비교면적 | 49.865㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 권옥희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 449,450,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 늘해랑아파트 · 26세대 · 2016.12.20 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차 인수위험을 분리해야 한다
말소기준권리는 2020.01.20. 이종호의 을구 4번 근저당권입니다. 그 이후 김수자 85,000,000원 가압류, 박철제 240,000,000원 가압류, 한국토지주택공사 주택임차권 64,500,000원 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — LH 64,500,000원은 중복 합산 금지
현황조사상 실제 임차·점유자는 4명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 신고가 아니라 배종현 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 64,500,000원을 배종현 보증금과 별개로 더하면 안 됩니다.
| 임차·점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배종현 | 2019.08.30 | 미상 LH 승계 신고 64,500,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | LH 승계 |
| SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH | 미상 | 7,000원 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 정서인 | 2020.11.16 배당요구 2025.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승도 | 2020.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2019.02.12 확정 2019.02.19 | 64,500,000원 | 있음 | 있음 | 배종현 |
③ 시세 비교 — 89.6%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
늘해랑아파트 비교 실거래는 49.89㎡ 5층, 2022.09 거래 1건이며 거래가는 173,000,000원입니다. 현재 최저가 155,000,000원은 이 비교값의 89.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.89㎡ | 5 | 173,000,000원 |
문제는 표본입니다. 비교 가능한 거래가 1건이고 시점도 2022.09입니다. 따라서 155,000,000원이 173,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 특히 미상 임차보증금이 실제로 인수된다면 시세와 비교해야 할 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 64,500,000원 | 64,500,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 이종호 | 700,000,000원 | 87,530,000원 |
| 3. 가압류 · 김수자 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박철제 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 1,025,000,000원 중 제공된 배당모형상 채권자 배당은 87,530,000원, 미배당은 937,470,000원입니다. 한국토지주택공사 보증금 64,500,000원은 배종현 보증금의 승계 신고이며 별도 보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 87,530,000원 | 937,470,000원 | 배당표상 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 56,964,000원 | 968,036,000원 | 배당표상 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 32,514,400원 | 992,485,600원 | 배당표상 0원* |
* 임차보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있어 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 동상동 동광초등학교 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공동주택으로 이용 중이고 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외, 북측 약 2m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 765.0㎡, 공시지가 558,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 늘해랑아파트는 26세대이며 비교 가능한 동일 면적대 실거래가 2022.09의 1건으로 제한돼 가격 검증 표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배종현 임대차 원본 확인. LH가 64,500,000원을 배종현 보증금의 대위·승계로 신고했으므로 원 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 잔존채권 범위를 대조해야 합니다.
- 이승도 확인. 전입일 2020.01.16은 말소기준 2020.01.20보다 앞섭니다. 보증금·확정일자 미상 상태이므로 대항력은 가능·미상으로 보고 확인해야 합니다.
- SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH 확인. 보증금 7,000원으로 조사돼 있으나 전입신고일이 미상이므로 대항력 판정이 불가능합니다.
- 정서인 확인. 전입일 2020.11.16으로 말소기준 이후이고 2025.11.25 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 을구 1번 부기등기 확인. 이미 말소로 정리된 2017.02.08 근저당권과 2026.02.10 수협엔피엘대부주식회사 이전기재의 관계를 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 173,000,000원 비교거래는 2022.09의 1건입니다. 89.6%만 보고 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마십시오.
- 실질취득액 재계산. 미상 임차보증금 중 매수인 승계분이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 최저가 155,000,000원이 비교 실거래 173,000,000원의 89.6%라 눈에 들어옵니다. 그러나 비교거래는 2022.09의 1건뿐이고, 더 중요한 권리 문제가 남아 있습니다. 한국토지주택공사 64,500,000원은 배종현 보증금의 승계분이므로 중복 합산하면 안 되지만, 배종현·이승도 등 말소기준 전 전입 점유자의 미확인 임대차 조건은 별도 위험입니다.
결론은 ‘가격 검토 전 권리 보완’입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 미상 임차인의 보증금·확정일자·배당관계와 을구 1번 부기등기 관계가 모두 확인된 뒤에야 155,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
