창원지방법원 2025타경12046. 김해시 동상동 늘해랑아파트 6층 603호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이고, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 155,000,000원입니다. 표면 가격만 보면 확인된 2022.09 실거래 173,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 가격 차이보다 임차관계가 핵심입니다.
제공된 말소기준 판정은 2023.05.16 김수자 가압류 85,000,000원입니다. 그런데 배종현은 2019.08.30, 이승도는 2020.01.16, 정서인은 2020.11.16 전입으로 모두 그보다 앞섭니다. 세 사람 모두 대항력 있음으로 판정돼 있지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 배당표에 계산된 인수 0원만으로 실제 매수인 부담을 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) · 49.865㎡ |
| 소유자 | 권옥희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 449,450,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 늘해랑아파트 · 26세대 · 2016.12.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
제공된 판정상 말소기준은 2023.05.16 김수자 가압류입니다. 같은 날 후순위로 박철제 가압류 240,000,000원이 있고, 2025.04.03 등기된 주택임차권 70,000,000원과 2025.09.04 임의경매개시결정은 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수액을 0원으로 확정할 수 없다
| 임차 관련자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배종현 | 2019.08.30 · 기타란 참조 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH | 전입일 미상 · 기호3전부 | 7,000 | 대항력 미상 | 미상 | 없음 |
| 정서인 | 2020.11.16 · 기타란 참조 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이승도 | 2020.01.16 · 기타란 참조 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 우즈베키스탄인 | 2024.04.16 · 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
배종현·정서인·이승도는 전입일이 모두 2023.05.16 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 그러나 세 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 매수인 인수액은 미상으로 봐야 합니다.
SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 별도로 등기된 우즈베키스탄인 임차권은 임차보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2023.05.13, 점유개시일·확정일자 2023.05.19, 주민등록일 2024.04.16으로 기재돼 있고, 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 시세 비교 — 89.6% 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
늘해랑아파트 전용 49.89㎡의 확인된 실거래는 2022.09, 5층, 173,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 49.865㎡이고 면적 일치로 집계돼 있습니다. 신건 최저가 155,000,000원은 이 가격의 89.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.89㎡ | 5 | 173,000,000원 |
다만 비교 표본이 1건이고 거래시점도 2022.09입니다. 2026.09.02 매각기일의 현재 시장을 충분히 설명하는 표본으로 보기에는 제한적입니다. 더욱이 대항력 임차인 인수액이 확정되지 않았으므로, 낙찰가 155,000,000원만 가지고 “시세보다 10% 이상 싸다”는 식의 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실질취득가는 낙찰가에 실제 인수액을 더한 금액으로 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 2. 가압류 · 김수자 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박철제 | 240,000,000원 | 67,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권 합계 325,000,000원 중 예상배당은 152,030,000원, 미배당은 172,970,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이라 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 172,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 203,536,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 227,985,600원 | 0원 |
유찰로 낙찰가가 낮아져도 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그만큼 매수인 인수가 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 124,000,000원이나 99,200,000원으로 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 동광초등학교 서측 인근. 주위는 근린생활시설·단독주택·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 규모. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 급·배수 및 위생설비·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외, 북측 약 2m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 558,000원/㎡, 토지면적 765.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배종현 보증금 확인. 2019.08.30 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이승도 보증금 확인. 2020.01.16 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 정서인 배당관계 확인. 2020.11.16 전입, 2025.11.25 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 확정일자 확인이 핵심입니다.
- SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 우즈베키스탄인 임차권은 보증금 70,000,000원이고 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 근저당 이력 원문 대조. 2017.01.23 근저당권과 2026.02.10 수협엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 거래는 2022.09 1건입니다. 매각기일 2026.09.02 기준 현재 거래와 호가를 별도 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 낙찰가에 실제 인수되는 선순위 임차보증금을 더해 시세와 비교해야 합니다.
맺으며 — “89.6%보다 선순위 보증금이 먼저다”
숫자만 보면 신건 최저가 155,000,000원은 확인 실거래 173,000,000원의 89.6%입니다. 그러나 이 물건은 가격 할인율만 보고 들어갈 사건이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 대항력 임차인 3명의 보증금이 미상이기 때문입니다. 선순위 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수할 수 있고, 그때의 실질취득가는 155,000,000원을 넘어갑니다.
게다가 확인 실거래가 2022.09 1건뿐이라 현재 시세 판단의 신뢰도도 높지 않습니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 검토 가능하지만 권리는 미확정. 배종현·정서인·이승도의 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 현재 단계에서는 신건 1.55억을 ‘싸다’고 평가하기보다 인수금액 확인이 우선인 사건입니다.
