창원지방법원 2025타경12046. 김해시 동상동 늘해랑아파트 7층 703호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택이고, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면가격만 보면 비교 실거래 173,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 가격보다 먼저 봐야 할 권리 변수가 있습니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인이 4명이며 그중 3명의 보증금이 확인되지 않습니다.
특히 배종현·이승도·정서인은 각각 2019.08.30, 2020.01.16, 2020.11.16 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단정적으로 “대항력 있음”으로 처리해 인수액을 계산하는 것도, 반대로 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 아무것도 인수하지 않는다고 보는 것도 위험합니다. 대항력 가능 여부와 미배당 보증금 규모가 확인되어야 실질취득액이 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12046 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 7층 703호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) · 대상면적 49.865㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 승강기·난방·급배수·위생·소화전설비 |
| 소유자 | 권옥희 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 449,450,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인과 기준권리부터 다시 확인해야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배종현 | 기타란 참조 | 2019.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH | 기호3전부 | 미상 | 7,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정서인 | 기타란 참조 | 2020.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승도 | 기타란 참조 | 2020.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 4명입니다. 정서인은 2025.11.25 배당요구가 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제액을 계산할 수 없습니다. 배종현·이승도 역시 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 미배당 금액을 특정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 89.6%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
늘해랑아파트는 26세대, 사용승인일은 2016.12.20입니다. 대상면적 49.865㎡와 비교 가능한 거래는 2022.09, 전용 49.89㎡, 5층, 173,000,000원 한 건입니다. 최저가 155,000,000원은 이 거래가격의 89.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.89㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 비교 평균 | 49.89㎡ | 1건 | 173,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가가 비교 거래보다 낮습니다. 그러나 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022.09입니다. 현재 최저가를 곧바로 현재 시세보다 저렴하다고 표현하기에는 근거가 약합니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아닌 확인 후의 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 2. 가압류 · 김수자 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박철제 | 240,000,000원 | 67,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 325,000,000원 중 예상배당은 152,030,000원, 미배당은 172,970,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않은 상태이므로 이를 실제 법률상 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 동광초등학교 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외, 북측 약 2m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 558,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 765.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 26세대이고 비교 가능한 실거래가 1건이어서 가격 검증에 사용할 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배종현 보증금 확인. 2019.08.30 전입으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 이승도 보증금 확인. 2020.01.16 전입으로 조사됐으며 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- 정서인 배당요구 확인. 2020.11.16 전입, 2025.11.25 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 없어 우선변제와 미배당 인수액을 산정할 수 없습니다.
- SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH 전입일 확인. 보증금 7,000원은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다.
- 말소기준권리 원문 대조. 2023.05.16 김수자 가압류가 기준권리로 산출되어 있으나, 2017.01.23 부산시수산업협동조합 근저당과 2026.02.10 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전이 함께 존재합니다.
- 실거래 표본 주의. 비교 가능한 거래는 2022.09의 173,000,000원 1건입니다. 89.6%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1.55억”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 155,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 173,000,000원 대비 지표는 89.6%입니다. 하지만 그 숫자는 아직 낙찰 메리트를 확정해 주지 못합니다. 실제 임차인 4명 가운데 보증금이 확인되지 않은 임차인이 3명이고, 전입일을 확인할 수 없는 임차인이 1명입니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득액 자체가 확정되지 않습니다.
또한 시세 근거도 2022.09 거래 1건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 실거래의 89.6%니 싸다”가 아니라, 임차보증금·대항력·말소기준권리를 먼저 확정하고 그 뒤 실질취득액을 173,000,000원과 비교해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리 원문 확인 우선입니다.
