창원지방법원 2025타경12046. 김해시 동상동 늘해랑아파트 4층 403호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 1.55억 자체가 아니라 2020.01.20. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 존재한다는 점입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.01.20. 설정된 이종호 명의 근저당권으로, 채권최고액은 700,000,000원입니다. 이후 김수자 85,000,000원, 박철제 240,000,000원의 가압류와 2025.09.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 별개입니다. 배종현은 2019.08.30., 이승도는 2020.01.16. 전입해 기준일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보고 실제 인수액을 확정 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12046 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 4층 403호 |
| 용도 | 아파트 · 공동주택 이용 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) |
| 시세 매칭 면적 | 49.865㎡ |
| 소유자 | 권옥희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 449,450,815원 |
| 경매개시 채권자 | 부산시수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2016.12.30. 권옥희 명의 소유권보존과 함께 케이비부동산신탁주식회사로 신탁등기가 있었으나 2017.02.08. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2017.02.08. 부산시수산업협동조합 근저당권 102,000,000원과 2017.02.23. 손지훈 전세권 70,000,000원도 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석상 말소기준은 2020.01.20. 이종호 근저당권 700,000,000원입니다.
② 임차·점유자 — 실제 점유자 4명, 보증금 확인이 선결
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배종현 | 기타란 참조 | 2019.08.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH | 기호3전부 | 미상 | 7,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정서인 | 기타란 참조 | 2020.11.16. | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.11.25. | 없음 |
| 이승도 | 기타란 참조 | 2020.01.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 위 4명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 점유자입니다. 정서인은 말소기준권리 이후인 2020.11.16. 전입해 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 89.6%만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다
늘해랑아파트는 26세대, 사용승인일은 2016.12.20.입니다. 시세 매칭 면적은 49.865㎡이며 확인된 거래는 1건입니다. 2022.09. 49.89㎡, 5층이 173,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.89㎡ | 5 | 173,000,000원 |
현재 최저가 155,000,000원은 이 실거래 금액의 89.6%입니다. 입찰가격만 놓고 보면 실거래 표본보다 낮지만, 거래 표본이 1건이고 그 거래시점도 2022.09입니다. 무엇보다 배종현·이승도의 보증금이 미상이라 실질취득가를 155,000,000원으로 단정할 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 가격 할인율을 투자 메리트로 그대로 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 이종호 | 700,000,000원 | 152,030,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김수자 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 박철제 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,025,000,000원 중 배당 시뮬레이션상 152,030,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 872,970,000원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 승계위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 872,970,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 903,536,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 927,985,600원 |
현재 단지 경매통계상 평균 유찰횟수는 0.0회입니다. 다만 이 사건은 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액만큼 인수위험이 커질 수 있습니다. 따라서 124,000,000원이나 99,200,000원으로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 줄어든다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 동광초등학교 서측 인근. 주위는 근린생활시설·단독주택·시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외, 북측 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 765.0㎡, 공시지가는 558,000원/㎡입니다.
- 규모. 늘해랑아파트는 26세대, 사용승인일은 2016.12.20.입니다. 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배종현 보증금 확인. 2019.08.30. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자를 확인해야 인수위험을 산정할 수 있습니다.
- 이승도 보증금 확인. 2020.01.16. 전입 역시 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 미상 상태에서 실질취득가를 155,000,000원으로 고정하면 안 됩니다.
- SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH 확인. 보증금은 7,000원으로 기재되어 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부는 미상입니다.
- 정서인 배당관계 확인. 2020.11.16. 전입, 2025.11.25. 배당요구가 확인됩니다. 확정일자와 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 비교 거래는 2022.09. 1건, 173,000,000원입니다. 89.6%라는 비율만으로 현재 가격 경쟁력을 단정하지 마세요.
- 배당표 대조. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “89.6%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
신건 최저가 155,000,000원은 확인된 실거래 173,000,000원의 89.6%입니다. 숫자만 보면 가격이 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리확인이 먼저입니다. 말소기준권리보다 앞선 배종현·이승도의 전입이 확인되고 두 사람의 보증금은 미상입니다. 따라서 매수인의 실질취득비용을 현재 최저가와 동일하게 볼 수 없습니다.
후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 점유관계는 아직 열려 있습니다. 배종현·이승도의 보증금과 실제 점유관계가 확인돼 인수액이 0원으로 확정된다면 155,000,000원과 173,000,000원의 가격 비교가 의미를 갖습니다. 반대로 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 금액을 더한 실질취득가로 다시 시세를 비교해야 합니다. 이 사건의 결론은 “가격은 관심, 권리는 확인 전 보류”입니다.
