창원지방법원 2025타경12046. 김해시 동상동 늘해랑아파트 5층 503호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이고, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 늘해랑아파트는 26세대, 사용승인일은 2016.12.20이며 대상 면적 지표는 49.865㎡입니다.
표면 가격은 나쁘지 않습니다. 동일 면적대 실거래 지표는 173,000,000원이고 최저가는 그 89.6%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 시세가 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 배종현·정서인·이승도는 전입일이 각각 2019.08.30, 2020.11.16, 2020.01.16으로 말소기준권리 2023.05.16보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 호계로 508-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) |
| 대상 면적 | 49.865㎡ |
| 소유자 | 권옥희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 449,450,815원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.16 갑구 4번 가압류 · 김수자 · 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
이 사건의 계산상 말소기준권리는 2023.05.16 김수자 가압류 85,000,000원입니다. 같은 날 박철제 가압류 240,000,000원이 뒤따르고, 2025.09.04 부산시수산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 인수액은 확정 불가
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 다만 보증금·확정일자 또는 전입일이 확인되지 않은 사람이 있어, 대항력과 우선변제 여부를 확정해서 표현할 수 없습니다. 특히 말소기준권리보다 앞서 전입한 3명은 매수인이 보증금 미배당액을 떠안을 가능성을 열어두어야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배종현 | 기타란 참조 | 2019.08.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH | 기호3전부 | 미상 | 7,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 판단 불가 |
| 정서인 | 기타란 참조 · 주거 | 2020.11.16 | 미상 | 2025.11.25 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 |
| 이승도 | 기타란 참조 | 2020.01.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 89.6% 할인처럼 보여도 가격 판정은 보류
늘해랑아파트는 26세대, 사용승인일은 2016.12.20입니다. 동일 면적대 거래는 1건이며, 최신 거래는 2022.09 전용 49.89㎡·5층 173,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 173,000,000원으로 제시되어 있고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.89㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 시세 지표 | 49.865㎡ | 1건 | 173,000,000원 |
최저가 155,000,000원은 173,000,000원의 89.6%입니다. 숫자만 놓으면 18,000,000원 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래 표시도 2022.09입니다. 더 중요한 것은 현재 실질취득액이 확정되지 않았다는 점입니다. 미상 보증금이 실제로 승계된다면 155,000,000원과 시세를 단순 비교하는 방식 자체가 틀어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김수자 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 박철제 | 240,000,000원 | 67,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권합계 325,000,000원 중 예상배당은 152,030,000원, 계산상 미배당은 172,970,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차인 보증금 자체가 확인되지 않은 사람이 있어 실제 매수인 승계 위험과 동일한 의미로 받아들이면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 172,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 203,536,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 227,985,600원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 124,000,000원, 99,200,000원으로 내려가지만, 임차인 보증금 미상이라는 핵심 위험은 가격 하락만으로 사라지지 않습니다. 오히려 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못하는 금액이 커질 수 있어, 실질취득액은 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 동광초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로, 급·배수 및 위생설비·난방설비·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외, 북측 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 765.0㎡, 공시지가 558,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 26세대 규모이고 동일 면적대 거래 표본이 1건이어서, 실거래 가격 하나만으로 매도 가능 가격대를 넓게 추정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배종현 보증금 확인. 2019.08.30 전입으로 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 정서인 배당관계 확인. 2020.11.16 전입, 2025.11.25 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 이승도 보증금 확인. 2020.01.16 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금이 확인되지 않았습니다.
- SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH 전입일 확인. 보증금 7,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 판단이 불가능합니다.
- 2017 근저당권 원본 대조. 말소 표시와 2026.02.10 근저당권이전 등기가 함께 존재하므로 현재 효력을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 청구액 대조. 부산시수산업협동조합 청구액 449,450,815원과 기계 배당표 채권합계 325,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 실거래가 173,000,000원은 거래 1건 표본이므로 89.6% 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 실질취득액부터 계산. 임차인별 인수 미배당 보증금을 확인한 뒤 낙찰가와 합산해 시세 173,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “89.6%”보다 먼저 확인할 것은 임차인 보증금이다
이 물건의 최저가는 155,000,000원이고 시세 지표는 173,000,000원입니다. 단순 계산으로는 89.6%라서 할인처럼 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실질취득액입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 배종현·정서인·이승도의 보증금이 확인되지 않고, SAFAROV OBOD NURULL-AEVICH도 전입일이 확인되지 않아 인수액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
게다가 2017년 부산시수산업협동조합 근저당권의 말소 표시와 2026.02.10 수협엔피엘대부주식회사 근저당권이전 등기가 함께 존재하고, 신청채권자 청구액 449,450,815원과 배당표의 채권합계 325,000,000원도 별도 확인이 필요합니다. 가격은 겉으로 할인, 권리는 아직 미확정. 이 사건은 임차인별 보증금과 등기 효력을 원본에서 정리하기 전에는 “싸다”는 결론도, 안전한 입찰가도 확정해서는 안 되는 물건입니다.
