254,800,000원
광주지방법원 2025타경33276. 화순읍 삼천리 ‘힐스테이트화순2차’ 201동 304호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 2024.02.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 3층 물건이며, 전용면적 기준은 84.9814㎡입니다. 소유자는 화순현대지역주택조합이고, 서석새마을금고가 1,050,897,680원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리관계의 기준점은 2024.06.28 접수된 서석새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,236,000,000원이고 공동담보목록 제2024-137호가 기재돼 있습니다. 같은 날 바로 뒤 순위로 현대엔지니어링주식회사의 채권최고액 1,937,439,000원 근저당권이 설정됐으며, 이후 이현배쓰 주식회사의 가처분과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 미배당 채권도 매수인이 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 제201동 제3층 제304호 도로명주소: 전라남도 화순군 화순읍 시장길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9814㎡ · 지하3층/지상35층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 화순현대지역주택조합 |
| 사용승인 / 구조 | 2024.02.29 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서석새마을금고 / 1,050,897,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 점유관계 | 임차인 없음 · 매각물건명세서 비고상 공실 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서 비고에도 공실로 기재돼 있어 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 서석새마을금고 근저당권과 그 뒤에 설정된 현대엔지니어링주식회사 근저당권, 이현배쓰 주식회사 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 68.1%
힐스테이트화순2차의 전용 84.64~84.98㎡ 실거래 12건입니다. 거래기간은 2025.04부터 2026.03까지이며, 최근 12개월 평균은 374,333,333원, 최저 거래는 350,000,000원, 최고 거래는 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.64㎡ | 21 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 21 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 24 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 84.64㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.64㎡ | 29 | 374,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 29 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 374,333,333원 |
현재 최저가 254,800,000원은 최근 12개월 평균보다 119,533,333원 낮고, 평균의 68.1%입니다. 최신 거래인 2026.03의 360,000,000원보다도 105,200,000원 낮습니다. 감정가 364,000,000원은 최근 평균의 약 97.2%이고 최신 거래보다 4,000,000원 높지만, 1회 유찰로 현재 최저가가 254,800,000원까지 낮아져 가격 여유가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 1. 근저당 · 서석새마을금고 | 1,236,000,000원 | 250,432,800원 |
| 2. 근저당 · 현대엔지니어링주식회사 | 1,937,439,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 250,432,800원이 선순위 서석새마을금고에 배당되고, 현대엔지니어링주식회사는 배당받지 못하는 구조입니다. 전체 채권액 3,173,439,000원 중 채권자 배당액은 250,432,800원, 미배당액은 2,923,006,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 시장·병원 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 화순시외버스공용정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2024.02.29 사용승인된 아파트로 기본 전기·위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차선 및 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 12,211.4㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 공시지가는 975,600원/㎡입니다. 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·가축사육제한구역·도시지역· 지구단위계획구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 힐스테이트화순2차는 363세대이며, 전용 84.64~84.98㎡ 실거래가 350,000,000원부터 390,000,000원 사이에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 취하 여부 확인. 2026.06.30 신청취하통지서 발송 이후 사건이 실제 취하됐는지, 매각기일이 유지되는지 법원 사건내역에서 확인해야 합니다.
- 가처분 말소 확인. 이현배쓰 주식회사의 가처분은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조이나, 매각물건명세서와 등기부 원본의 특별매각조건을 최종 대조해야 합니다.
- 공실 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 현장 방문을 통해 실제 점유자와 출입 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 층·상태 보정. 실거래 표본은 4층부터 29층까지이고 본건은 3층이므로, 내부 상태와 층 차이를 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 배당은 공동담보 관계와 채권 잔액에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 미배당 채권의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 진행 상태는 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 0명, 공실, 매수인 인수 0원이며, 말소기준권리 이후의 담보권과 가처분은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 254,800,000원은 최근 12개월 평균 374,333,333원의 68.1%이고, 최신 거래 360,000,000원보다도 낮아 실거래 기준 가격 여유가 있습니다.
다만 이 사건은 가격만 보고 바로 판단할 수 없습니다. 2026.06.30 신청취하통지서 발송 이력이 있기 때문입니다. 취하 여부와 매각기일 유지가 확인되지 않으면 좋은 권리와 낮은 최저가도 의미가 없습니다. 결론은 권리 안전·가격 우위, 절차 확인 필수. 실제 입찰 가능 상태를 확인한 뒤 현장 상태와 체납 관리비를 반영해 최종 응찰가를 정해야 합니다.
