265,300,000원
광주지방법원 2025타경33276. 화순읍 삼천리 ‘힐스테이트화순2차’ 201동 11층 1104호, 전용 84.9814㎡ 아파트입니다. 소유자는 화순현대지역주택조합이며, 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2024.06.28. 서석새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 현대엔지니어링 근저당권, 2024.08.01. 주식회사 태등의 가처분, 2025.07.10. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
두 근저당권의 채권최고액 합계는 3,173,439,000원이고 현재 회차 예상 미배당액도 2,912,653,200원으로 큽니다. 그러나 이는 채권자 측의 배당 부족액입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하고 별도 인수 임차인도 없으므로, 이 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 265,300,000원으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 201동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9814㎡ · 11층 |
| 단지 / 사용승인 | 힐스테이트화순2차 · 363세대 · 2024.02.29 사용승인 |
| 소유자 | 화순현대지역주택조합 |
| 점유 상태 | 공실 · 실제 임차인 0명 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 265,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서석새마을금고 / 1,050,897,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 공실·인수 0원
실제 임차인은 0명이며 매각물건명세서상 공실입니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2024.05.31. 설정된 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2024.06.28. 신탁재산 귀속을 원인으로 정리됐고, 같은 날 화순현대지역주택조합 명의로 돌아온 뒤 근저당권 2건이 설정됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 70.9%
힐스테이트화순2차 동일 면적대의 최근 실거래 12건은 350,000,000원~390,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 374,333,333원, 최신 거래는 2026.03.의 360,000,000원입니다. 매수인 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 265,300,000원이며, 최근 12개월 평균의 70.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.64㎡ | 21 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 21 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 24 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 84.64㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.64㎡ | 29 | 374,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 29 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 374,333,333원 |
감정가 379,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 구간이지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 265,300,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 실거래 최저 350,000,000원보다도 낮습니다. 인수할 임차보증금이 없어 최저가 할인분이 그대로 실질취득액에 반영되는 구조라는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,514,200원 |
| 1. 근저당 · 서석새마을금고 | 1,236,000,000원 | 260,785,800원 |
| 2. 근저당 · 현대엔지니어링 | 1,937,439,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 260,785,800원이 서석새마을금고에 배당되고, 현대엔지니어링 근저당권과 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 2,912,653,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 265,300,000원 | 260,785,800원 | 2,912,653,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 185,710,000원 | 182,310,060원 | 2,991,128,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 129,996,999원 | 127,377,041원 | 3,046,061,959원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순고등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 시장·병원이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 화순시외버스공용정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2024.02.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 전기·위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 아파트 및 상가 건부지이며 공시지가는 975,600원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 363세대, 2024년 사용승인 단지로 실거래 12건이 확인되지만, 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%여서 일반 매매시장과 경매시장의 수요 차이를 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건 진행 상태. 2026.06.30. 신청취하통지서 발송 이후 취하 완료 여부, 매각기일 유지 여부와 최신 사건내역을 법원에서 확인하세요.
- 공실 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으나 입찰 직전 현장 방문으로 실제 점유자와 출입 상태를 다시 확인하세요.
- 가처분 원본 대조. 주식회사 태등의 분양계약 관련 소유권이전등기청구권 보전 가처분이 말소기준 이후인지 접수번호와 매각물건명세서의 인수 조건을 원본에서 대조하세요.
- 공동담보 범위. 두 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실 단독 채무로 해석하지 말고 배당요구와 채권계산서를 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 공실 기간의 관리비 체납과 내부 마감·설비 상태를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득액은 최근 실거래 평균의 70.9%지만, 취득세·명도·수리·금융비용을 합친 총투입액 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리와 가격은 합격, 절차는 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.06.28. 서석새마을금고 근저당권이고, 후순위 근저당권·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 0명, 공실, 매수인 인수액 0원이라 현재 최저가 265,300,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 374,333,333원의 70.9%로, 실거래 최저 350,000,000원보다 낮은 구간입니다. 다만 2026.06.30. 신청취하통지서 발송 기록과 단지 경매 통계상 낙찰률 0.0%는 무시할 수 없습니다. 결론은 권리와 가격은 합격, 사건 진행 상태는 확인 후 판단입니다.
