265,300,000원
광주지방법원 2025타경33276. 화순읍 삼천리 ‘힐스테이트화순2차’ 201동 12층 1204호 아파트입니다. 소유자는 화순현대지역주택조합이고, 2024.06.28. 서석새마을금고의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 같은 날 뒤이어 설정된 현대엔지니어링의 채권최고액 1,937,439,000원 근저당과 2024.11.01. 주식회사 지투엘브의 가처분은 매각으로 소멸합니다.
채권최고액 합계는 3,173,439,000원으로 매각대금을 크게 웃돌지만, 미배당 채권이 곧 낙찰자의 인수금이 되는 구조는 아닙니다. 두 근저당과 후순위 가처분은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 거액 채권 자체가 아니라 사건이 실제로 계속 진행 중인지, 그리고 최근 실거래와 비교해 어느 가격까지 응찰할지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 제201동 제12층 제1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9814㎡ |
| 단지 | 힐스테이트화순2차 · 363세대 · 2024.02.29. 사용승인 |
| 소유자 | 화순현대지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 265,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서석새마을금고 / 1,050,897,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 점유 조사 | 공실 · 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
2024.05.31. 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권이전 신탁등기가 있었으나, 2024.06.28. 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소되고 소유권은 화순현대지역주택조합으로 돌아왔습니다. 현재 권리분석의 출발점은 그 직후 설정된 서석새마을금고 근저당입니다.
2024.11.01. 가처분의 피보전권리는 아파트 공급계약에 기한 소유권이전등기청구권이지만, 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 근저당·가처분은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 70.9%
힐스테이트화순2차 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 374,333,333원, 최저 거래는 350,000,000원, 최고 거래는 390,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03.의 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.64㎡ | 21 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 21 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 24 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 84.64㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.64㎡ | 29 | 374,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 29 | 390,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 374,333,333원 |
매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가는 최저매각가와 같은 265,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 70.9%이며, 최신 거래 360,000,000원과 최근 거래 최저 350,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 별도 인수금이 붙어 가격 차이를 상쇄하는 구조가 아니므로, 현재 회차에서는 시세 대비 할인 폭이 실제 취득가에 그대로 반영됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,514,200원 |
| 1. 근저당 · 서석새마을금고 | 1,236,000,000원 | 260,785,800원 |
| 2. 근저당 · 현대엔지니어링주식회사 | 1,937,439,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 3,173,439,000원 중 예상배당은 260,785,800원이며, 미배당액은 2,912,653,200원입니다. 미배당 근저당 채권은 낙찰자 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당·인수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 265,300,000원 | 260,785,800원 | 2,912,653,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 185,710,000원 | 182,310,060원 | 2,991,128,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 129,996,999원 | 127,377,041원 | 3,046,061,959원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인의 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락분이 별도 보증금 인수로 되돌아오는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순고등학교 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지·시장·병원이 혼재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장과 화순시외버스공용정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2024.02.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 전기·위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 975,600원/㎡입니다. 아파트 및 상가의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 소로1류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 진행 여부. 2026.06.30. 신청취하통지서 발송 기록과 2026.07.16. 매각기일의 실제 처리 결과를 법원 사건내역에서 확인하세요.
- 가처분 말소 확인. 주식회사 지투엘브의 가처분이 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 신탁 이력 확인. 2024.05.31. 신탁등기는 2024.06.28. 말소됐지만, 신탁원부와 소유권 귀속 경위를 원본으로 확인하세요.
- 공실 재확인. 공실 기재가 현재도 유지되는지 현장 방문을 통해 점유자·출입 상태·유치 물품을 확인하세요.
- 내부 상태. 2024년 사용승인 단지라도 공실 기간과 내부 마감 상태에 따라 수리비가 달라질 수 있으므로 내부 확인을 거치세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 전기·가스·수도 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 실거래 대조. 최근 거래의 층·향·동·내부 상태를 본건 201동 12층 1204호와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에서 우선할 수 있는 항목을 법원 배당요구 내역으로 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 절차는 확인
이 물건은 임차인 없이 공실이고, 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 말소기준인 서석새마을금고 근저당 뒤의 현대엔지니어링 근저당과 지투엘브 가처분도 매각으로 소멸하는 구조여서 권리관계는 비교적 명확합니다.
가격도 실질취득 265,300,000원이 최근 12개월 평균 374,333,333원의 70.9%이고, 최신 거래 360,000,000원보다 낮아 현재 회차의 할인 폭이 큽니다. 다만 이 모든 분석보다 먼저 확인해야 할 것은 신청취하통지서 발송 이후 사건이 실제로 살아 있는지입니다. 권리와 가격은 합격권, 절차 상태는 원본 확인 전까지 보류. 이 사건의 첫 번째 입찰 판단은 가격 계산이 아니라 법원 사건 진행 여부 확인에서 시작됩니다.
