265,300,000원
광주지방법원 2025타경33276. 화순읍 삼천리 ‘힐스테이트화순2차’ 201동 13층 1304호 아파트입니다. 소유자는 화순현대지역주택조합이며, 2024.05.31 소유권보존과 신탁등기가 이뤄진 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024.06.28 신탁재산이 조합으로 귀속되면서 신탁등기는 말소됐고, 곧바로 서석새마을금고와 현대엔지니어링주식회사의 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2024.06.28 접수된 서석새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,236,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 설정된 현대엔지니어링주식회사 근저당권 1,937,439,000원도 후순위로 매각 시 소멸합니다. 두 근저당 모두 공동담보가 설정돼 있지만, 제공된 배당 가정상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 제201동 제13층 제1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9814㎡ · 201동 13층 1304호 |
| 소유자 | 화순현대지역주택조합 |
| 사용승인 / 단지규모 | 2024.02.29 · 363세대 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 265,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서석새마을금고 / 1,050,897,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원
2024.11.08 주식회사지투엘브의 가압류 693,511,415원이 등기됐지만, 2026.03.30 가압류이의결정에 따라 이미 말소됐습니다. 2025.07.10 서석새마을금고가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐으며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 70.9%
힐스테이트화순2차 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가격은 350,000,000원부터 390,000,000원까지 형성됐고, 최근 12개월 평균은 374,333,333원입니다. 최신 거래값은 2026.03의 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.64㎡ | 21 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 21 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 84.64㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 24 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 84.64㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.64㎡ | 29 | 374,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 29 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.64~84.98㎡ | 12건 | 374,333,333원 |
감정가 379,000,000원은 최근 12개월 평균 374,333,333원과 비슷한 구간이지만, 1회 유찰된 최저가이자 실질취득액은 265,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 70.9%이고, 최신 거래값 360,000,000원과 실거래 최저 350,000,000원보다도 낮습니다. 인수금액이 없으므로 최저가만 낮아 보이고 실질취득액이 다시 올라가는 대항력 임차인 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,514,200원 |
| 1. 근저당 · 서석새마을금고 | 1,236,000,000원 | 260,785,800원 |
| 2. 근저당 · 현대엔지니어링주식회사 | 1,937,439,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 3,173,439,000원 | 2,912,653,200원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 서석새마을금고 근저당에 배당되고, 현대엔지니어링주식회사의 후순위 근저당에는 배당 여력이 없습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하지 않으며, 제공된 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순고등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지와 시장·병원이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 화순시외버스공용정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2024.02.29 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 전기·위생·급배수·승강기· 소화전·스프링클러·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 아파트 및 상가의 건부지로 이용 중입니다. 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구, 도시지역, 지구단위계획구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 363세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 350,000,000원부터 390,000,000원까지 확인됩니다. 개별 호수의 층·향·상태에 따라 거래가격 차이가 날 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건 진행상태. 2026.06.30 신청취하통지서 발송 이력과 2026.07.16 매각기일의 실제 처리 결과를 법원 사건내역에서 확인하세요.
- 공실 확인. 명세서상 공실이지만 입찰 전 현장 점유상태와 출입·인도 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 서석새마을금고와 현대엔지니어링주식회사의 근저당은 각각 공동담보목록이 있으므로 배당과 채권 회수관계는 원본 등기와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 관리비 체납. 공실 기간의 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비를 관리사무소에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 265,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%이지만, 1304호의 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 절차 상태가 마지막 관문
이 물건은 임차인 없이 공실이고, 말소기준 근저당 이후의 권리도 모두 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 최저가이자 실질취득액 265,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 374,333,333원의 70.9%로, 가격 비교에서도 분명한 여유가 있습니다.
다만 2026.06.30 신청취하통지서가 발송된 이력은 이 사건의 핵심 확인사항입니다. 경매가 계속 진행된다는 전제에서는 권리 안전성과 가격 메리트를 함께 갖춘 유형이지만, 절차가 취하되거나 기일이 변경됐다면 분석의 실행 가능성 자체가 사라집니다. 결론은 권리 합격·가격 합격, 사건 진행상태 확인 후 판단입니다.
